N海都记者 刘梦宁

整个年末，开发商都在厉兵秣马，积极备战。

然而上周五四北、金山四个楼盘开盘，在纷纷祭出低价促销最后杀手锏之后，获得的市场反应却依然“平静”。这种平静背后蕴含的“波澜”，令业内同行深感福州楼市“寒意浓”。

市场：“低开”成为共识反应依然平淡

12月福州楼市供应大开闸。上周末，共有4个楼盘开盘，包括五四北板块的龙湖云峰原著、天空之城两大全新纯住盘，以及金山板块的融侨悦江南、禹洲金辉里，推出共计1484套房源面市。

克而瑞福州机构的数据显示，在五四北板块，龙湖云峰原著首次开盘推2号楼、3号楼共计176套房源。“2号楼的确做到了和开盘前期的宣传一致，不分楼层、单元、朝向一口价22999元/㎡，3号楼均价则会比2号楼高出1500元/㎡。这次开盘还享受首付分期政策，首笔10%，剩余首付尾款于2019年2月底前交齐。”

同区域内由五大开发商联合开发的天空之城项目，则带装修出售，开盘共推出983套房源，折后均价约25000元/㎡，同样享有首付分期优惠政策。

而在金山板块，融侨悦江南加推高层和洋房产品共计120套，高层产品折后均价为27129元/㎡、洋房产品折后均价为32285元/㎡，均比备案均价低千元；禹洲金辉里本次加推共计205套房源，整体备案均价30378元/㎡，折后均价28555元/㎡。

“每个楼盘均以低于备案价出售，低开成为共识，然而市场给予的反馈却不算特别理想。”据业内人士透露，本次开盘的项目，去化度最好的也不超过五成，去化情况不理想的则在一成上下。“近期五四北和金山板块楼盘集中面市，供应高企，已推量及潜在供应量均巨大，而市场容量有限，需求下滑，观望情绪重，造成开盘业绩不如预期。”

昔日“高价地”如今“贴地”上市

在业内人士林先生看来，目前福州正有一批高价拿地项目，正在“贴地”销售。

福州是过去几个月全国楼市调整较为明显的区域之一，房价出现了明显下调，而在去年和年初市场热度高时，出现了大量区域地王、总价地王、单价地王等高价项目，这些昔日的高价地，当前也到了销售期。

“以五四北板块为例，年初泉头旧改片区四幅地块入市，一时风光无二，吸引了众多开发商争夺。五四北板块楼面价被推至20000元/平方米的高位。”林先生表示，当时拿地价格是按照预期计算的，而楼市因为各种调控政策影响，出现了降温降价。这种情况下，降价入市难免。而按照当时的楼面价，再加上建安、融资和管理等成本，就意味着某些高价项目每卖1平方米的房子，开发商可能就会亏损大几千元。

当然，这并非在福州发生的个案，从全国范围来看，南京、杭州、厦门等城市同样已经出现一批亏本入市项目。主要特点也和福州一致，在市场上行期，尤其是2017年左右的一波高价地项目，在当下房价都出现了调整。而从趋势看，楼市的这种调整才刚刚开始，如果政策不出现大的变化，后续亏损项目可能会持续出现。

□记者的话

现金流比利润更为关键

在当前的背景下，对于开发商而言，谈利润或许远不及谈现金流重要。单个项目的一时定价高低，远比不过关键时期的资金回笼。况且，部分初期低价入市的项目推出的产品属于全盘相对位置较差、容积率较高的部分房源，后续的市场变化情况难以预期，也未必会全盘亏损。

对于福州楼市来说，接下来市场的价格体系还将有一个被不断“重塑”的过程。从开始的政府限价到目前开发商的主动打折，板块内价格体系的重塑将成必然，尤其是在新盘密集、库存量大的板块，未来甚至不仅是郊区，主城也将难以逃脱价格改写的局面。

“至于明年的市场，也只能顺其自然了。”一五四北项目营销总监感叹道，年底这一波快节奏瓜分一批客源之后，明年的市场将更具挑战。