N海都记者 刘梦宁

2018年即将过去，总结福州这一年的楼市行情，一个“先扬后抑”似乎不足以说明情况。

在充满波澜的这一年，政策面不断查漏补缺持续从严，市场面尽管一众高价地项目扎堆“贴地”开盘，购买热情和成交情况却持续退烧，或许这是真正实现“分化”的一年。

市场 上半场托关系买房 下半场拼全力卖房

伴随着政策紧锣密鼓出炉，福州楼市也出现了明显的变化，上半场要靠托关系买房，下半场却要拼尽全力卖房。

年初，市场开盘量较少，受限价影响，政府的指导价低于开发商预期，大多数楼盘选择继续“观望”。“最初，捆绑车位加价售卖只接受全款，却依然热销且供不应求。”业内人士林先生表示。

不过，市场中客户终归有限，经过大半年收割和集中开盘消耗了大量优质客户。到中段，捆绑销售被禁，同时价格没有上涨，客户也明显克制而理性，观望情绪重新出现。

而到了下半场，情况则更为悲观，一方面楼市供应量持续增加，新盘迭出，尤其是在年底迎来供应“爆仓”。继12月14日福州单日近4000套房源取得预售证之后，近日，福州五四北及奥体板块又有超过3000套房源取得预售证，接下来的最后一周市场可能还将出现激战。“越来越多的项目贴地卖，甚至低于备案价出售，首付也普遍有分期政策，然而连最为奏效的价格战都宣告失败，市场观望情绪弥漫，开发商出货难。”

而对比上下半场的数据，也能明显发现问题。据福州不动产登记和交易中心网站的相关资料显示，2018年6月24日，福州楼市可售楼盘数有1671个，可售住宅套数为20033套，可售住宅面积240万㎡。然而截至12月26日，可售楼盘数达到1811个，其中住宅套数29376套，住宅面积318万㎡。可售住宅存量大，新增预售的房源多，而在下行的市场中，开发商拼尽全力祭出各种价格、购房门槛优惠，都难博得市场青睐，蓄客已久，开盘去化率却在一成左右的低成交情况屡屡出现。

政策 先调后控，持续从严

如果说，今年3月，当“两会”政府工作报告提出“房住不炒”的定位时，我们还以为仅是一句口号的话，那么这一年政策的持续从紧，则让人生生感到房子的价值改变。

上半年，福州楼市政策着重在已经严格的“五限”（限购、限贷、限价、限售、限签）。

4月，福建省转发住建厅加强精准调控的通知,实施片区调控。按照“总体有目标、片区有控价、调控有手段”的要求，加快构建科学的房价控制体系，实施房地产市场调控。

5月，福州市正式出台《关于进一步整治房地产市场秩序的实施意见》，指出将严厉整治、严格执法，严肃查处强行搭配车位销售、擅自提高首付款比例、超额收取装修费用等行为。

而从下半年开始，又增加“补缺”，一系列房地产调控细则出台，调控力度、范围、手段空前。

7月,五城区摇号销售实施意见出台。7月11日起，福州市所辖鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾等五城区的三类商品住宅项目，按照“首套刚需优先”原则，实行公证摇号方式公开销售。从此，福州楼市进入公正摇号时代。

8月，有关部门联合开展打击违法违规行为治理房地产市场专项行动。在福州市开展打击房地产开发企业和房地产经纪机构(含营销策划中介机构)侵害群众利益违法违规行为，治理房地产市场乱象专项行动。针对房企、房产中介等企业存在的垄断房源、惜售等四大类共22种违规行为进行重点整治。

9月福清市进一步加强房地产调控。9月1日起，凡非福清市户籍居民（以身份证住址所在地为准）家庭购买的住房，取得不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。

时至2018年底，关于调控有可能出现松绑的消息渐起，但至今为止，福州市尚未对外公开任何调控放松的楼市信息。

记者的话 “生存战”真正打响

9月底，有房企高呼“活下去”的口号依然言犹在耳，当时市场普遍认为，其作为行业翘楚，此举不免显得过于悲观。然而，接下来的一系列市场变化，以事实证明一场为了回款和以活下去为目标的大型地产促销已经拉开帷幕。

楼市政策从严的态度没有放松，各大开发商的出货速度却不甚满意，不少企业已经面临着极大的资金压力。

业内人士林先生表示，在胶着了大半年之后，大多数开发商已经实现了心态和预期的大幅调整，以现金为王，以速度制胜，以价格为法宝。“不过市场给予的反馈却一次不如一次，近期开盘情况显示，最为奏效的价格策略也已经折戟沉沙，再难以撬动购房者的神经，接下来如果政策持续从严，开发商真正的生存战恐怕将愈演愈烈。”