N海都记者 刘梦宁

根据市不动产登记和交易中心的数据，2018年全年，福州二手住宅成交19966套185.71万平方。比2017年下跌四成以上，比起2016年的457万平方更是腰斩都不止。

除了成交爆冷，二手房价格也在震荡期，实际成交价格远低于挂牌价；风雨飘摇的中介行业也伴随着市场下行、外来大品牌中介闯入而进入“重塑期”。

市场 实际成交价格均远低于挂牌价格

成交方面爆冷，2018年全年福州二手住宅成交报收于19966套185.71万平方。2018年5月份达到年内高点，之后便是“江河日下”，10月份跌入谷底，11月才开始略微回升，12月交易量则环比回落4%。

而挂牌情况，也不甚乐观。根据克而瑞福州机构的研究显示，福州近五年次新房在公开网络的挂牌价格继续下行，其中鼓楼、马尾、仓山大部分房源与上月持平，有小部分房源价格下调，整体降幅环比上月下降1.8%~2.5%。而晋安、闽侯等地区挂牌价格下降的房源数量则进一步扩大，环比降幅在1.6%~5.8%之间。

“但无论是中心还是城郊，实际成交价格均远低于挂牌价格。”业内人士林先生透露，目前二手房价格分化也开始加剧，实际成交价和挂牌价偏离得越来越多。

买房人也变得挑剔冷静，买房人袁小姐就透露，“我现在看房，只参考小区最近最低的成交价，或以周边其他小区的成交价来作为判断。从去年9月份开始看二手房，重点关注五四北和金山区域，当时看保利西江林语的一套房源，挂牌价220万，中介就判断200万出头能成交。”据了解，袁小姐最终在11月份圈定一套五四北房源，挂牌价235万，实际成交价只有212万元。价格水分被大大挤出。

“日子不好过”行业进入重塑期

“现在买房人不是很着急买房，很挑剔，楼层高的不要，房龄老的不要，户型不好的不要，价格贵的不要。如果价格谈不下来，就再等等，或者到其他区域看看……”福州一中介人士透露，现在成交低迷，大家日子都不好过。

事实上，在市场下行期，中介行业最先受到冲击。2016年，福州市场下行，就陆续有房产中介倒闭，当年福州海润万通房产、蜗牛房产、爱楼房产、中易房产，4家房产中介被爆资金链断裂的事情还历历在目，如今知名房产中介泛联房产破产关门的消息再度令中介同行感到“凉凉”。

业内人士表示，在监管趋严的背景下，加上今年市场加速盘整，一些企业关门是意料之中的事。再加上大型外来房产中介接连进入福州市场，继全国性二手房源平台“贝壳找房”进入福州之后，去年11月，全国二手房中介标杆链家旗下的“德佑地产”也开始进入福州市场，外来大型房产中介迅猛发展，不断扩张，让福州许多本土老牌房产中介压力大增，行业进入重塑期。

本土老牌中介也纷纷祭出革新利器，骊特房产就推“名门”服务，在视觉场景、服务人员、产品定位及收佣模式上与包括骊特房产在内的“传统中介”进行切割，争取资产高净值客户。麦田房产也在持续强化七星保障概念，以信息透明与风险规避为目标，专注房产交易全过程中交易双方的安全保障与服务品质提升。

分析“买方市场”的特征已现

手持现金，择机而动。

在业内人士看来，目前福州二手楼市“买方市场”的特征已显现，业主让价的意愿较之前明显增强，但业主愿意让价多少主要还视业主出售物业的迫切性及心理价位而定。

一般来说，持有老城区和市中心物业及资源型物业的二手房的业主，心态还是比较强硬，如果出售物业套现急切性不高，往往较难“倾价”，甚至有部分业主还会以高于市场价放售。

其他区域的业主，心态则远没那么强硬。尤其是新房大量上市的五四北和金山区域，在新房大打价格战的同时，二手房水分也被大大挤压。

就2019年的市场而言，虽然存在政策逐渐放松的可能性，但政府主基调也以“稳”为主。但是随着此前严控政策的不断发酵，加之新房的供应加剧，购房者观望情绪加重，房价还将持续下跌。

因此，意向购房者当下最重要的是握好现金，等待时机。当然，看到合适的房源，在能接受的价格范围内也可以选择购买。