N本报记者 练仁福

关注理由 《福州市物业管理若干规定修正案》（草案）昨日提交福州市第十三届人大常委会第三十七次会议审议。针对福州一些小区近期出现的“违章搭建、住改商屡禁不止”等问题，草案对症下药，要求面对业主违法行为，物业不仅要劝阻与制止，在劝阻无效的情况下，还必须向有关行政主管部门书面报告，并监督行政管理部门是否不作为。此外，草案还引进了“居委会代管”制度、新增了业主表决意见认定办法等内容。这些新条例有助于物业管理中出现的诸多新问题的解决。

据统计，截至2010年底，福州市共有物业公司432家，从业人员4万多人，管理项目1100多个，管理的总建筑面积达5000多万平方米。

焦点1

业主违建，物业怎么管？

在福州，业主违章搭建、擅自“住改商”如同两个顽疾困扰着许多小区，比如说位于福州仓山金港支路7号的泰园小区，就曾被举报16幢住宅半数有违建。对于一些业主的违规行为，其他业主由于担心被报复，往往敢怒不敢言，不肯出面。而一些物业公司也常苦于“心有余而力不足”，少数物业公司还反映“我们把问题上报了，但政府部门行动不及时”。

草案：劝阻无效，应向政府书面报告

针对以上问题，草案新增规定，在物业管理区域内，业主不得将住宅改变为经营性用房或者出租给他人从事经营性活动。物业发现有违法行为的，应当及时劝阻制止；对不听劝阻的，物业企业应及时向有关行政主管部门书面报告。

对不同类型的违法行为，草案明确了对应的举报部门。如违建、私自改变建筑物用途的向城乡规划部门报告；擅自拆改房屋结构的，向市容部门报告；擅自占用公共消防通道的，向公安消防部门报告；未取得营业执照从事经营的，向工商部门报告；破坏小区园林绿化的，向园林绿化部门报告等。草案还说明，有关行政主管部门接到报告后，应当及时依法查处。

福州市政府相关人士表示，与原规定里简单的一句“及时向行政部门报告”比，新条例明确了必须“书面报告”，这一变更不仅是为了监督物业履行管理义务，也是为了留下书面证据，监督与防范一些行政管理部门的不作为。

焦点2

无物业或无业委会 小区由谁管？

除了业主的违法行为监管难，福州还存在许多无物业小区，它们的管理也一直是个难题。一些小区旧物业公司合同到期，业主大会尚未成立或业主大会没有就解聘、选聘物业服务企业作出决定，造成“管理真空”，也经常使得小区物业服务中断。

草案：引进“居委会代管”制度

针对这一问题，草案规定，未实施物业管理的旧住宅区应当按照有关规定实施综合改造，推行专业化物业服务。街道办事处（乡镇人民政府）应当组织改造后的旧住宅区业主成立业主大会，选举业主委员会。业主大会无法成立的，街道办事处（乡镇人民政府）可以指定村（居）民委员会代行业主委员会职责，确定管理方案，签订管理规约。

有物业，未能选举产生业委会或者业委会拒不履行职责的，经20%以上业主提议，可由物业所在地的村(居)民委员会代行业主委员会的职责。

对于旧物业公司合同期满，业主大会尚未成立或业主大会没有就解聘、选聘物业服务企业作出决定，造成“管理真空”的情况，草案也新增规定，要求在物业合同期满，业主大会没有作出续聘或另聘物业服务企业决定之前，村（居）民委员会可以组织原物业服务企业按照原合同继续提供服务，原合同权利义务延续。在延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前一个月书面告知对方。

焦点3

开发商阻挠业委会成立怎么办？

业主大会召开难，成立业委会遭开发商阻挠也是业主反映较多的问题之一。近几年，福州部分住宅小区，因建设单位不存在或是建设单位拒不提供召开首次业主大会需要的资料，导致小区业委会迟迟难以成立。而按规定，这些资料往往由各级行政管理部门保存，业主很难取得，需要基层组织协助调取。如何防止建设单位不提供召开业主大会所需资料，阻挠业委会成立？

草案：业主申请，街道办或乡镇政府应予以配合

为帮助处于弱势一方的业主成立业委会，草案新增规定，“召开首次业主大会所需的文件资料由建设单位提供，建设单位不存在或未按要求提供的，经业主书面请求，由街道办事处(乡镇人民政府)向房地产交易登记机构等单位查阅、复制物业管理区域内各业主独立产权建筑面积等资料，各有关单位应当予以配合。”

对如何选举业委会，草案也新增一条规定，要求首次业主大会筹备组中业主代表候选人数超过法定人数时，由街道办事处（乡镇人民政府）负责组织选举，按得票高低差额产生筹备组业主代表。

焦点4

业委会收入如何监管？

近几年，对业委会经营收支的投诉较多，不少业主反映业委会未经业主大会的授权直接经营小区公共设施，有的投诉业委会将经营收入用作业委会工作经费，或是业委会收支情况没有公开，甚至侵占经营收入。去年12月，福州晋安区鼓山镇某小区，部分业主就因不满“业委会把小区公共绿地改作停车场，增加收入”，开始停交物业费，最终导致物业公司被迫撤走。

草案：业主代表可审查业委会收支情况

如何监管业委会收入，草案新增规定，业委会经营物业共有部位应当经过业主大会同意。业主大会和业委会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内的显著位置公布，并接受业主的监督。业主委员会经营物业共有部分的收支情况应当每半年公布一次，并报送村(居)民委员会，接受业主和村(居)民委员会的监督。拒不公开的，经业主提议，村(居)民委员会可以组织业主代表对其收支情况进行审查。

焦点5

不参加业主大会的业主表决意见怎么认定？

《物权法》对于业主大会会议形成有效决议的要求高，现实是，一部分业主对物业管理漠不关心，不热心参与涉及小区公共利益的事务，出席业主大会会议行使表决权的比例较低，即使以书面征求意见形式召开业主大会会议，也不参加投票，致使业主大会很难形成有效决议。

7月18日，福州闽发西湖广场的127名业主，举行了一次业主大会，对“是否续聘福州大地物业公司”进行投票，但这场筹备了3个月的业主大会，最后就因为投票业主没有过半，不了了之。

草案：首次业主大会，不投票视为弃权

针对这一情况，草案新增规定，“采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，未参加投票业主的表决意见按照管理规约或者业主大会议事规则的规定确定。

但首次业主大会会议不参加投票业主的表决意见视为弃权。”

此外，草案还新增多条极具亮点的规定。如，明确物业向业主收取物业费的同时要公布共用设施费用分摊和水费、电费等物业管理代收代支费用情况。业主、业委会、物业服务企业之间产生的物业服务纠纷，由村（居）民委员会负责协调处理。物业管理区域内发生的重大物业纠纷，由街道办事处（乡镇人民政府）组织各有关部门及村（居）民委员会、业主委员会、物业服务企业等协调处理。

在物业管理区域内，与物业管理有关属于全体业主权益的纠纷，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业委会可以代表全体业主依法行使诉讼权利。