N本报记者 邱岩 林姿

对于小户型公寓，许多人可谓又爱又恨；

爱的是它的低总价，在如今这个豪宅遍地的楼市中显得十分“亲民”；

恨的是它的小面积，仅仅一房的逼仄空间，让许多人的居家生活变得压抑沉闷；

正因此，如今不少开发商推出各类拓展空间极限的两房甚至三房的小户型，那么，这种户型创新，能否带来小户型的逆市热销？

【市场卖相】两房小户型空间革新抢人眼

纵观榕城楼市，小户型的供应节奏开始逐渐加快，30m~90m的中小户型项目供应比重正呈增加趋势。

而在地点分布上，除了传统的市中心以及毗邻金融中心外，金山、闽侯、马尾等地区也均出现了小户型产品的身影。

如位于金山板块浦上大道南侧的阳光城新界主推的47.2m小户型，其imax智立方精装样板房将空间发挥得淋漓尽致，47m可做两房半一厅；而位于白马路中段的群升白马郡推出43m~76m的精品小户型，一房变两房，带煤气管道全明景观房；位于江滨大道创安路西侧凯隆橙仕公馆推出33m一房一厅一卫、46m二房一厅一卫一阳台，其46m的建筑面积号称使用面积可达50m；同时，中庚帝国大苑、三盛托斯卡纳、阳光理想城、中茵上城国际、恒宇国际公馆等楼盘的小户型也均在销售中……

“在楼市调控渐严的2010年，小户型产品曾一度上演了楼盘‘救世主’的角色。然而，在‘限购令’出台后，随着‘一步到位’置业风潮的兴起，30m~60㎡的小户型公寓去化速度也开始明显放缓。”业内人士林先生表示，此番一些新老开发商再次强推小户型，并侧重包装其产品的空间利用率，也正是投市场所好。

“由于80㎡~120㎡的户型产品在当前调控下去化较快，整个楼市的户型分布正逐渐呈现两极分化的态势。”一开发商称，一方面是长期以来成交均相对缓慢的大户型，另一方面则是陆续面市的小户型，“特别是近期入市的新盘，往往会以中小户型来试水市场”。

【业内指津】低总价目标直指初次置业者

众所周知，受到各种调控政策的层层“过滤”后，初次置业的刚性需求购房者成为了楼市中“人见人爱”的最优客群。

“但由于各大楼盘单价不断走高，总价也自然水涨船高，加之各种限购、限贷等调控政策影响，能够有资格买、买得起的客户正在不断减少。”智恒营销总经理吴剑平解释称，因此，不少开发商为了进一步挖掘刚需客群，同时又能保证单价利润，将总价控制在合理范围内，便在楼盘中规划一定比例的小户型。

的确，据业内人士介绍，福州楼市在数十年的发展过程中，其热门户型也历经了由小到大，再由大变小的系列变革。在楼市发展的早期，由于没有按揭贷款等外界资金的支持，人们只能一次性付款，这时大部分人都会选择总价低的小户型；随后，在按揭贷款开始盛行之后，购房者手中可支配的钱款大大增加，不少人出于“一步到位”或是改善住房环境的需求，更加青睐大户型，于是大户型豪宅由此走俏；而今，房价走高，不少初次置业群体难以支付豪宅产品的高昂价格，再加上调控政策对各类实力购房群体层层设限，楼市小户型也自然成为人们眼中的“香饽饽”，“这也是2010年小户型屡次成为楼市‘救世主’的原因所在”，业内人士林先生补充道。

总之，在有限的购买人群与有限的财力支持情况下，无论是买方还是卖方都将目标瞄向了小户型，“房子越建越小”就成了当前市场下的必然现象。

得房率以空间换时间

不过，小户型引领市场的好景并不长，2010年10月紧随而来的“限购令”则将一时风光无限的小户型逼到了胡同里。

“最直接原因就是小户型的‘耐用度’不够，因为谁都知道小户型公寓只是初次置业者的过渡住宅，不能长期居住。既然都要浪费唯一一个宝贵的购房名额，还不如‘一步到位’购买80m以上的住宅。”中原地产福建分公司相关人士谈道。

于是，在这样的背景下，一些开发商便试图通过进一步提高小户型公寓的空间利用率，将其性价比的优势发挥到淋漓尽致，借此提高“耐用度”，扭转局势。

“所以，当前两房、三房户型就呈现小型化的趋势。”吴剑平分析，例如60m一般做两房的，有的开发商仅用不到50m就能尽量做到两房，房子不但“越建越小”，还越来越多功能化。

另一方面，近期市场上的小户型产品中，还有不少SO⁃HO公寓掺杂其中。“这类SO⁃HO型公寓既不受限购影响，在户型空间的利用上更是有过之而无不及，挑高复式、两房到四房比比皆是，兼具投资属性，‘耐用度’则更高。”凯隆橙仕公馆营销总监黄鼎称，以其自身项目为例，既可以作为年轻人的过渡型居所，又可以作为小户型的投资使用。

因此，无论是普通小户型，还是不限购的SOHO，提高产品“耐用度”才能拥有屹立市场的前提条件。

【后市点睛】光有空间不够 还要依托地段

但是，在业内人士看来，光凭户型空间的拓展与升级，还无法真正保证小户型此番“变形”能取得优异战果。

“毕竟现在市场上对赠送面积等一系列空间拓展的讨巧方法控制得越来越严，未来这种依靠提高户型空间利用率的方法或将不可行。”吴剑平指出，近期上海、广州等地相继出台措施叫停了开发商赠送面积等手段，“未来这种户型革新手段将逐渐变得更难实现”。

“而且，从外部条件看，小户型对地段价值的依赖性更强，若项目周边拥有小学、城市综合体等系列配套，或者位于市区核心地段，会受热捧；反之，若小户型公寓地段较为偏僻，周边硬件配套稀少，前景就难料了。”黄鼎最后说道。