N本报记者 姚志梅

新闻背景

限购令风波再起。10月27日，在一次会议上住建部部长发言，称限购令为“不得已的行政手段，一旦信息系统建立，限购令将取消”，一时间，坊间将此言论视为限购令即将“放松”的信号，甚至次日A股房地产板块因此出现价格大涨。

然而，这种乐观的言论，一天后即被“回应”。

10月29日的国务院常务会议要求，今后几个月要坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。

一时间，有关限购令的话题，无疑成为楼市里最热议的焦点。住建部负责人所说的住房信息系统真的和限购有关系吗？难道这真的是要松绑的征兆？福州楼市现状又将何去何从？开发商如何应对？本期，我们请来了专家一同探讨。

1.限购“两日”言，前后无冲突？

短短两日，先后有两个国家权威部门对限购令发表言论，一时间掀起波澜，成为人们热议的焦点。

对于这种现象，永嘉投资执行董事李日强称，不难理解，毕竟多年来，楼市与政策一直息息相关。在这个具有十分强烈“政策市”色彩的楼市里，限购令如同一道紧箍咒，突然紧却像是突然而来的“疾风”，每个人都“过度敏感”地抓住一根稻草，想从个别词语中解读些“微言大义”。

但如果想从中解读出一些松绑信号，李日强称，“这种想法，尚为时过早。”事实上，这两种言论的发出并不矛盾。中央对于限购令的政策认识是“统一的”，恰如住建部部长所言，限购令的确只是一种行政手段，只是起到抑制房价的作用，但最终还是要市场来调节。

“从前后的言论来看，国家对限购令起到的效果目前还是持肯定的态度”，业内人士郑景枫称，虽然在言论中可以看出“行政手段有些无奈或者不利的因素，但对于限购令这样的楼市宏观调控大方向是一致的”。

2.限购令，年底会松吗？

限购令，只是阶段性的“行政手段”，那么，到年底，会如坊间解读的一样，成为松限的时间窗口吗？

“自从限购令出台以来，松限的传闻就一直未停”，郑景枫称，最关键是看房价调整的时间和空间，要达到政策的预期。假设限购令维持三五年，和已经发展了20多年的楼市相比，依旧算是一种短期的行政手段。

“作为一个特定时期的特殊手段，限购政策的实行短期内在调节市场、抑制投机购房方面肯定会有明显的效果。”业内人士江映辉称，限购政策是行政办法，是房价高速上涨、其他手段都用了以后，最后不得已出的这样一个措施。这招起到了一些作用，但不能说是主要作用。

对于福州的楼市而言，“还是要看楼市发展情况而定”，郑景枫称，福州仍是依靠房地产业来拉动地方经济发展，如果楼市遇冷，势必影响到土地市场，此时土地财政也将难以为继，进而影响整个地区经济发展。因此在楼市低迷到一定程度，地方经济没有动力推动增长，届时政策估计就有所松动，继而出台鼓励性措施。

但从目前而言，“在当前住房供求矛盾、收入分配不公等基本状况没有改变的情况之下，限购对抑制房价可以起到一定作用，限购不会一下子完全放开。”

3.下一步，谁来替代限购令？

从10月27日住建部部长的发言来看，这次会议上透露出的信息表明，限购绝非长策。它只是一种权宜之策，一旦效果显现，应考虑放松或退出。李日强亦称，限购的确已经起到了作用。开发商已经开始理性地下调价格，降低预期，消费者亦不再抱着投机的幻想，买到即赚到的想法开始退却，变得更加理性出手，楼市已经朝越来越健康的方向发展，是时候出台更加合理的调控手段了。

一旦退出，谁可以替代限购令呢？

“房产税、物业税将是最大的可能”，业内人士江映辉称，在这次会议中，其中非常重要的一点是住建部正在努力建设城镇个人住房信息系统，如果这个信息系统将来建立起来了，再加上银行系统、财政系统、税务系统的一些信息，再加上公安的一些信息系统，如果能统一到一个平台上，限购这种行政色彩浓厚的办法将退幕。“但为房产税提供了最基础的征收数据”。

“当下，上海、重庆早已展开房产税的试点，一旦成功，经验将被推广，必将成为取代限购的最有力手段。”李日强补充道，限购令只是为房地产调控做出治本政策留出缓冲空间。尤其是在世界经济下降的基本形势中，调控政策的重心正在由“控通胀、遏房价”向“稳经济、促内需”转移，是时候出台另一种调控措施了。

当然，对于房产税的即将到来，并非得到所有业内人士的认同。江映辉表示，“要在持有环节增税，有个前提条件，就是要改变国内现有的房产制度，例如土地开发环节的土地出让金、土地使用年限等等，只有解决了这些根本的政策问题，再考虑税收，才能起到真正的作用。”

“事实上，信息系统的建立并非难事，只因涉及多方利益，很难真正落实到位，房产税全面推广亦无从谈起。”郑景枫提出了另一种建议，“从当前的情况来看，‘限购’松绑不是最主要的问题，‘限贷’才是真正扼住了房地产的‘七寸’。”他认为限贷算是一种比较好的金融政策，可以减少市场上的投资、投机性需求，“有些地方政府避限购锋芒，而选择限价这样更加缓和的举措，使年度住房价格不突破政府年初制定的房价指标，这样的手段其实更符合老百姓买房的需要。”

4.开发商，遇寒冬还是迎机遇？

究竟，在限购令一时难以取消的大环境之下，开发商如何应对，究竟是做好寒冬的准备，还是迎接全新的楼市时代到来？

“从目前的市场态势来看，开发商的确要做好过冬的准备。”江映辉称，或许有些开发商在今年之内感觉不到太大的压力，但随着时间的推移，明后年压力将不言而喻。

“对于开发商而言，心态的调整是第一位，要认清市场形势”，李日强称，作为开发者要有意识，要降低原有的价格预期，不能像过往一样盲目追求利润率以及简单的利润获取方式，要深入地去研究市场，细分并更加专业。

事实上，从长远来看，限购令这样的楼市调控，对楼市的长期健康发展是大为有利的。而今的市场，对于开发者来说，既是挑战也是机遇，“危机危机，化危为机”。比如，可以抄底低价地，抑或积极参与保障房建设，寻找新出路。

当然，当务之急，“还是要以价换量，加速出货，这将是应对市场最明智、最现实的选择”，郑景枫告诉记者，目前很多大户型出现滞销，开发商应该理性出售积压库存，让现金流动更加稳健，保证企业的良性发展。