N栏目主持 苏燕梅

福州运盛美之国二期的业主，手里还拿着前任物业的物业服务合同，而管理小区的物业，却在今年1月1日更换成了伯恩（福建）物业管理公司（以下简称伯恩物业）。物业的更换，没有经过业主，只是开发商和新物业签了合同，就进驻小区。不少业主纳闷了，小区更换物业，咋没有经过他们？

小区物业换了业主却不知情

据了解，运盛美之国小区二期有300多户业主。去年3月，二期的业主陆续办了交房手续，开始入住。今年1月1日，物业突然换成了伯恩物业。

没有签订合同，新物业就进驻了，部分业主不愿意交物业费。“现在是法制社会，双方的权利义务都是白纸黑字写下来的。”一位业主说，今年9月，部分业主向鼓楼区房管局打了一份报告，希望区房管局能催促伯恩物业和业主签订服务合同。

伯恩物业的工作人员表示，他们是经过正规的招投标后入驻小区的；而且，他们也跟开发商签了前期物业管理合同，“我们接手后，物业费都按照前任物业的标准收费”。

主持人也从象山社区居委会拿到了一张备案证明，居委会负责人说这是从鼓楼区房管局拿来的。证明上明确写着，伯恩物业的物业服务合同期限是从2011年8月20日至2014年8月31日。

业委会没成立开发商可代聘物业

开发商可以聘用物业，不需要通过业主？象山社区的一位负责人称，他曾咨询过区房管局，房管局给出的答复是，在业委会成立之前，开发商可以聘用物业，不需要通过业主。“当时，对方还给我举了个例子：一个几百上千户的小区，如果只卖出几十户，开发商有权聘用物业管理小区，不需要经过业主。”

“其实，在售房合同中，就已经附了前期物业管理协议，”福州一家物业公司的负责人刘燕北表示，前期物业公司的聘用，必须经过招投标。而法律上对于前期物业管理协议到什么时候为止，法律却没有明确的规定。以他个人理解，前期物业管理协议是到业委会成立或业主大会召开为止。在此之前，开发商有权代理全体业主跟物业签订合同。

市法律援助中心志愿者律师王荣坚也表示，在小区业主召开业主大会或成立业委会之前，前期物业管理协议都有效。小区业主要行使主人的权利，就必须召开业主大会或成立业委会。选聘物业需经占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，才可以更换物业。当业主委员会另行选聘物业管理公司并签订物业管理合同时，前期物业协议就终止了。