N见习记者 刘梦宁

新春的土地出让，向来都被业界誉为“榕城楼市风向标”。开发商对土地储备的态度、市场的信心和景气程度都可以管中窥豹，因而也受到了媒体的广泛关注。

龙年新春已至，然而相较于去年同期，福州的土地市场似乎有了显著的变化。

【现象】住宅用地鲜露脸底价拿地成主流

回顾去年同时期的土地出让，会发现今年有了两个显著的变化。

“去年新春出让的土地均以住宅、商服用地为主，住宅用地仍是政府出让的重要方向。而今年，推出的地块则多为主打城建配套的物流、清洁能源和工业用地。”此外，记者从海都房网(house.Nhaidu.com)的土地拍卖数据库中了解到，去年拍出的地块多有溢价，鼓楼区树汤路西侧的宗地2011-04号商服用地甚至拍出了300%的高溢价率。

而在今年同期，推出的六幅地块无一例外都是以底价成交。

宗地2011-31、32号地块被福州市华榕清洁能源有限公司分别以520万元和1430万元摘得，宗地2011-33号被福建省福闽基金会以2.82亿元揽入，宗地2011-34号地块被福建鑫原达冷链物流公司以350万元拿下。

在最近的一次土地出让中，挂牌的两幅地块总面积为1218亩。同样没有以往的热闹和风光，出让过程只历时十分钟，分别都只有唯一的竞买人，出让结果也毫无悬念，总成交价为3.89亿元，其中，宗地2011-35号由华润燃气以2300万元底价收入囊中，而宗地2011-36号则被重庆融汇投资以底价3.66亿元夺得。

【探析】调控不变，一级市场难现春风

在宏观调控政策不变的大前提下，2012年的土地市场，恐怕依旧春风难现。

“这与政府的调控和政策导向是分不开的，国家的宏观调控政策没有放松，一级市场的寒意就将在2012年得到延续。”福州大学房地产研究所所长王阿忠称，随着国家政策的调控，银根的收紧，几乎所有的地产企业都遇到了寒冬。开发商仅靠自有资金很难实现新的土地拓展，资金不足造成的短板也使得他们很难有拿地动力。

中庚集团执行总裁黄海雄亦表示，“资金的短缺和前景的不明朗使得许多开发商对拿地都抱有谨慎的态度”。

不过，业内人士梁先生则认为，目前开发商手上的住宅用地以及土地储备量并未饱和，大部分开发商还是有拿地需求的。福州本土的住宅用地出现流拍的情况也并不频繁。

寒意依旧，二级市场或受波及

拿地，是房地产开发的第一步。然而，诚如业内人士梁先生所说，今年“拿地”依然不是开发商的主要话题，“生存”才是。

很显然，一级土地市场的冷清也会波及二级一手房市场。

“开发商谨慎拿地，说明手里资金紧缺。这其中既有来自在售项目库存来不及消化的压力，同时也有没有扩张的现钱的顾虑。不仅是土地市场寒意依旧，加之在售项目的销售压力大，2012年如果调控持续，银根继续紧缩，那么整个商品房市场行情还将继续看冷。”

“毕竟这是一个‘现金为王’的市场，眼下楼市成交量僵住，开发商正常的回款周期被迫延长。即使是巨头房企，由于去年都有不少地块入袋，手头资金要用于消化这批土地，也很难再有能力投入大量资金到新的储备上。而没有新的土地储备，未来新的商品房放量也会减少，如此一来，一级市场对二级市场的消极影响作用也将彰显。”

【变数】1.2012年土地市场将继续分化？

对于2012年土地市场的预测，业内人士喜忧参半，认为分化将会继续成为一种变数。

“和去年的商业地块火爆一样，今年一些产业用地可能会走俏。国家‘十二五’规划提出了很多新的发展方向，政策在往新能源、新科技、文化、旅游层面引导。这样的用地是一种长期行为，在今年，供应量可能会逐步增加，地方政府也不会在这种地上获取更多的土地收益。”王阿忠认为，此外一些纯开发、纯收益型的用地将有可能不再受青睐，土地市场将继续分化。

“因此，在今年，开发商们或许更应该把定位在住宅用地方面的注意力，转移到与城市发展的可持续性和核心竞争力的产业联系在一起，进行开发，在当下这个时代，才能更具发展的后劲。”业内人士分析到。

2.调控可能在一定形式内松绑？

事实上，业内人士还预测，2012年的宏观调控政策导向，在大方向上还是从紧，抑制投资需求，而单一的刚性需求还将是主导。

“但这造成的楼市延续低迷，也可能形成一定的变数，如在下半年政府可能会通过一定的渠道，如货币政策的结构性调整，释放部分资金流入楼市。”业内人士梁先生表示，政府大规模主动救市的概率比较小，但是不排除采取策略性的调整政策，让普通住宅回归居住属性，而高端住宅恢复投资属性，也未尝不可能。