N本报记者 邱岩

近期，在金山各盘的促销优惠进入平稳阶段，闽侯板块甚至出现一定程度的价格回涨时，五四北板块则屡屡冒尖，频出大手笔促销，引来市场关注。

五四北这一波价格风暴究竟是“雷声大，雨点小”的营销噱头，还是确有其事优惠促销，激烈的价格战之下，能否引发新一轮以价换量？

事件：

从8888元/m2起，到90m2三房88万起五四北楼盘价格营销陆续“出招”

4月12日，一则“8888元/m2起抢购琴亭湖畔”的广告，吸引了不少购房者的眼球——毕竟，在三盛国际公园于2011年年底推出“团购季”活动之后，五四北板块便再也没出现“8字头”楼盘。

据知情人士透露，此次琴亭湖畔8888元/m起价的房源仅有8套，主推房源在12层以下，价格在10000元/m左右，而较高楼层价格并无变动。“通过这种‘高层挤压中低层价格’的方法，推动中低层房源走量，自从推出8888元/m2价格之后，成交量明显提高，一个月内已经成交了60多套。”

上周末，与琴亭湖畔相邻的建发领第对近期即将正式公开的天镜湾组团释放出“90平方米88万起”的价格信号，同样令不少购房者始料未及。

“从透露的信息来看，建发领第目前即将推出的天镜湾组团，最低价甚至不到1万元，与先前所推的产品价格差距较大，预计整栋均价应该也在12000元/m左右，这几乎已是成本价销售。”业内人士指出，建发领第实际上是2010年9月21日出让的2010-37号地块，楼面价为6963元/m。

随后，记者致电建发领第售楼部，其置业顾问表示，天镜湾组团目前仍在认筹中，88万元起价为低楼层房源价格，但具体价格体系尚未最终确定。

在上述两盘的价格策略下，五四北板块的其他住宅楼盘则略显低调：中庚香山春天依旧延续“首付10.5万元”的价格策略，目前主推房源户型在100m以上，均价为11000元/m；三盛国际公园目前在售房源均价为9500元/m，据置业顾问表示，预计5月底将推出新品，价格将有所上涨；万科金域榕郡目前主推的5、6楼仅剩25层以上的少量房源，价格相对较高。

“在别人大打价格策略时，我们暂时不去跟进，因为当购房者被价格吸引前来咨询时，也同样会将整个片区楼盘走一遍，在连续的价格诱惑下，五四北的整体住宅市场又热了起来。”一开发商称。

分析：

五四北住宅库存压力凸显

连续出现的价格营销，让五四北成为当下购房者的关注焦点，而在业内人士的眼中，此举更是凸显出该板块楼盘去化库存的迫切需求。

“过去人们一直认为金山的住宅库存量最大，但实际上经过这些年的快速去化，金山在售的楼盘已经相继进入尾盘期，而新盘则因工期或其他原因尚未拿到预售许可；另一方面，在今年新盘即将涌现的市中心板块，诸如香开新城、融信澜郡、万科广场、万科金域中央等楼盘尚处推广阶段，并未进入实质性的销售，这样一来，五四北的五个住宅楼盘，一时被推到楼市库存量的风口浪尖。”天知营销副总陈洪兴告诉记者，五四北板块除了万科金域榕郡的库存量有限之外，其他楼盘均有较大体量，且大都在2011年正式入市，俨然已形成小片区内的直接竞争，例如建发领第与琴亭湖畔，中庚香山春天与三盛国际公园，均是最直接的竞争对手。

事实上，在福州市房地产交易登记中心网站中，记者也看到，建发领第、琴亭湖畔、三盛国际公园、中庚香山春天等五四北楼盘于今年以来频频获得预售许可，但个别楼盘的实际去化率并不高，库存压力之下，开发商进行价格策略调整也在情理之中。

以低价抢占客源成核心策略

另一方面，近期五四北楼盘的价格策略，折射出开发商的另一大目的：通过低价先吸引并积累客群，最终推动其他价格较高的房源实现去化。

“如今许多楼盘的价格策略已经向‘项目成本平衡’倾斜，就是说，利用其中一栋地段相对较差的楼栋，打出成本价甚至低于成本的低价牌，进而造成一定时期的市场热度，累积客户量，最终将这些客户成功引导到后期房源的销售上，实现整体项目的盈利。”业内人士林先生说，当前五四北楼盘屡屡抛出低于购房者心理的价位，其目的就在于“先扩大市场占有量，实现资金回笼，在这些基础上，从容地引导剩余客户购买后期价位较高的房源”。

以五四北其中一楼盘为例，据相关人士介绍，近期该楼盘即以低价吸引客户为主，带动楼盘人气，实现去化，而在下一阶段将推出单价较高、总价较低的80~90m刚需户型，进一步留住客户，把握成交量，最后再推出大户型，引导核心客户群体购买。

“只要让项目动起来，后期很多事情就好办了，而就当前的市场来看，以价换量始终是行之有效的方法。”

记者的话：

价格浪潮仍在继续

“在优惠促销普遍化的情况下，小步挪动的试探性降价已经无法吸引购房者了，必须一步降到位”，一五四北楼盘开发商告诉记者。

实际上，自2011年下半年以来，五四北板块楼盘均出现小步下调的价格走向，或是以特惠房形式吸引购房者，而今，在其中部分楼盘试图以“一步到位”的降价跨度打开市场时，五四北楼市无疑将再掀波澜。

而这个效应，已经产生了震荡并延续，下一阶段，究竟是否还会有楼盘陆续“接招”，并推出全新的价格优惠？

一切，考验着市场中所有人的智慧。