N海都网记者 林皓 翁海霞

我想问

近日，海都网友“小张”说，他想买一栋4层楼民宅的第四层，屋主说没有土地使用证和房产证，但可以签买卖协议，然后到公证处办理公证。他想问，这样二证都没有的民房，能买吗？

我来答

苏奕欣福建天凯律师事务所律师

根据相关法律规定，民宅建筑于农村宅基地之上，而农村宅基地属于农村集体所有，村民将房屋卖给非本村村民或居民的买卖行为不受法律保护。你们的买卖行为虽是双方自愿，但是住房宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。

本案中，若你不是该房屋所在村村民，就无法取得该宅基地使用权，那么，即使你们签订了买卖协议书，哪怕进行了公证，也将是无效的。同时，还将面临其他法律风险，如出卖人如有外债，房屋将可能被查封；不能办理抵押、继承；物业管理问题难解决；若发生质量问题维权难；如遇国家征地与拆迁，获经济补偿难等等。

假使你们是同村村民，那么，你们之间的买卖协议书将是有效的，但作为此类房屋的使用权人应注意，否则宅基地将会被收回。因此，建议你们签订协议后及时办理相关变更登记手续，以免发生如前述非村民购买民宅的法律风险。