N见习记者 刘梦宁

7月1日，国土资源部修订后的《闲置土地处置办法》即将施行。

这是对1999年旧办法实施13年后的重申，相比原来的规定，尽管新办法并没有涉及更多新的内容，依旧遵循“闲置土地满一年按地价款20%征缴土地闲置费，闲置两年则无偿收回”的原则，但新规定在管理上更为完善、严格，对闲置土地和责任的界定上也更为清晰。

对此，业内人士是怎么看待的？随着“红五月”市场回暖，降息等利好政策推动，市场预期也发生了一定转变。国土部选择在这个时间节点发布此次修订版的闲置土地处理办法，是否重申调控不改，从正面敦促开发商尽快开发，以避免已批住宅用地的囤地、捂地现象？

Part1

政策背景：

此前的“闲置土地处置办法”，在罚款、收回闲置地块上均有规定，但自实施以来，真正收回的案例鲜有耳闻。新《办法》对闲置土地的认定、处置、监管，均提出了较为详细的管理方法，加大了对政府相关部门的约束力度。

其中，新版本中对“闲置土地”的认定更加合理。指“有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地”或者“动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地”；修订后的时间界定也更加合理，“对于大型土地或者联合体拿地的情况，土地开工的筹划时间与小型地块或者普通土地有很大差别。以合同约定开工日期为起始点来认定‘闲置’与否，更具备操作性”。

问：时隔13年，近日，国土部发布经修订通过的《闲置土地处置办法》，并将于7月1日起施行。相比原来的规定，尽管新办法并没有涉及更多新的内容，但管理上更为完善、严格，界定上也更为清晰。那么，为什么选择在此时重提？

尹春蕾：土地闲置一直是土地开发环节中的大问题，而且清理起来难度较大。从房地产开发的角度来看，国家近两年的房地产调控，很大一部分着力在改善供求结构，而在土地资源越来越稀缺的情况下，大量的闲置土地直接影响到楼市的开发及供应量，不利于供求关系的改善。因此，在楼市调控的关键时期，土地政策作为楼市的源头，同样需要得到进一步的规范，这样才能从源头做到有利于市场的长期健康发展。

王阿忠：这跟最近的市场背景有关，一段时间以来楼市情况不佳，开发商在早些时候高价买地后，只能闲置在那里，选择暂时捂地不进行开发。这是一种资源浪费，对抑制房价也是极为不利的。重提此办法，是政府希望通过供求关系的调整，运用市场方式而非行政手段，来实现抑制房价目的的表现。

徐峰：我认为，这跟最近一直热议的“回暖”议题有关，尽管中央一直强调调控政策不会改变，降息等政策亦不是针对房地产行业。但一段时间以来大家对政府货币政策的微调和降息政策有一些议论，另外70城房价指数的微涨也造成了市场的回暖声音，而股市作为实体经济的晴雨表，地产股的股价也在上涨。在此时重提《办法》主要是避免开发商和市场对调控放松的预期，具有的象征意义和警示的意义更多一些。

政策背景：

此外，修订后的《办法》也新增了“责任”章节，规定市县国土主管部门未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的，应当依法承担违约责任。

而县级以上国土主管部门及其工作人员违反《办法》相关规定，要依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

问：在查处闲置用地的实践中，过往只强调了企业的责任，对于供应方的问题则少有涉及。但现状是半数闲置用地原因都在政府，却无法追责，这也令一些业界人士直呼不公，此次修订后的《办法》也新增了政府的“责任”章节，您怎么看？

王阿忠：政府违约主要在于拍卖的土地本身不是“净地”，或因拆迁无法进行，或因城市规划调整，是一个系统性积累起来的问题，由于政府原因造成开发企业无法开发，本就应该由政府负责。此次《办法》的出台分清了责任界限，这样有助于违约的界定，未来将更加公平。但是只有从根本上改变地方政府作为最大“地主”严重依赖土地的现状，让土地供应主体多样化，才能从根本上实现土地交易的市场化，减少土地闲置现象。

徐峰：作为地方政府，应当退出利益主体，主要承担管理者的角色，不能既是运动员又是裁判员。需要斩断利益链条，降低土地增值预期，囤地现象自然会降温。如果是政府自身工作没有做好，后期对闲置土地进行追踪的时候就很难执行闲置土地认定和收回。本次国家出台相关责任章节亦是对地方政府的再一次督促。当然，成效几何还看落实！

尹春蕾：政府原因导致土地闲置的情况一直占据了较大的比重，此次的《办法》把“政府原因”进行了明确，使得原来因政府原因原则上不予以追究的情况发生了变化，变为有法可依，提高了这类土地的盘活流通的可能性。

Part2

市场背景：

6月12日，福州进行了2012年首场住宅用地拍卖，这是时隔11个月福州重启住宅用地供应。在多家房企的激烈争夺之下，2幅地块以高溢价率拍出而宣告落幕。

宗地2012-02地块占地58.58亩，毗邻万达广场，周遭配套成熟齐全。有7家竞买人报名竞买，最后经62轮以41.3%的溢价率，总价6.36亿元、楼面价7081元/㎡拍出；

而2012-04地块规划为商住用地，位于仓山区首山路附近，占地20.26亩，起始价为1.34亿元。有12家竞买人竞买，最终经过51轮竞价以97.8%的溢价率，总价2.65亿元、楼面价8412元/㎡拍出。

问：近日福州市刚刚重启住宅用地出让，开发商积极性也初有回升，为2012年的住宅地块供应开个好头。而在此时重提土地闲置处理政策，有什么样的意义？会否影响开发商下半年的拿地热情？

王阿忠：这些《办法》的规定其实之前就有了，如今只不过是更权责明确，对开发商而言，更细化了与政府之间的责任基准范围，反而是有利于开发企业的。

尹春蕾：此次的《办法》较之前的版本进行了细化，是对旧版本的一个完善，使法规更具有可操作性，应该说这是一个必然。而《办法》在此时推出，从一定程度上对于企图抄底、大量囤地、延迟开竣工等现象起到一定的警示作用。但开发商拿地主要受市场环境、企业资金状况及战略决策的影响，因此《办法》的出台对开发商拿地积极性不会有直接影响。

徐峰：我认为，这种影响不大。虽然近期推出的两幅地块具有一定的特殊性，但从高溢价率来看，说明在当前的市场下开发商的拿地热情已经被激发出来了。土地市场和房地产销售市场是紧密关联的，是近一段时期的“红五月”销售好造就的拿地热情，市场还是会顺着以价换量的路子有所复苏与发展。

问：事实上如今，本地的一些大企业手上一般都有一定量的土地存货，处于待开发阶段，他们如何处理手头存量土地的问题？该政策会否助推房企加快开发进度，促进土地合理利用，未来实现降价放量？

尹春蕾：大的开发商手头都有一定的土地存量，往往能通过多种手段避开“零开发”的闲置问题，而根据市场的需求适时地推出一定产品。该办法若严格执行，的确有利于土地资源的合理使用，有助于提高土地出让市场的规范性。但是否能够起到应有的效果，还要看执行力度如何。

徐峰：新的《办法》出台肯定会助推开发进度，让开发商意识到不能老把土地捂在手里，通过囤积的方式等待升值涨价。作为开发商，其实是可以通过多种方式增强对节奏的把控，根据市场的走势，不断推出存量，而不单纯是将土地空置在那里不进行开发。

王阿忠：开发企业往往都是在市场好的时候高价拿地，而到了市场不好的时候，这些当初的“地王”的销售就面临更大的难题。因此，开发商在市场冷热度不同时，开发节奏和资金运作方面都应该进行一些平衡，不能抱着摸着石头过河的态度，而是需要平衡而合理地拿地。新《办法》对盲目地开发企业而言，形成一定的外部压力，会在一定程度上促使他们拿地后在规定时间内进行开发，从大方向上让企业跟着政府节奏去调整，实现市场平稳发展冷热平衡，这对房企开发进度加快，促进土地合理利用，未来实现降价放量是有一定积极意义的。

本期嘉宾：

福建省社科院房地产专家 徐峰

福州大学房地产研究所所长 王阿忠

中原地产福建分公司 尹春蕾

主持人 刘梦宁