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3上一篇  下一篇4 2012年9月23日 放大 缩小 默认        

同样价格老租户优先续租被拒
业内人士称,店东租给新租户可赚到不菲的店面转让费;而出租人恶意规避老租户的优先续租权时,老租户的权利往往很难保障
 

N本报记者 涂明

本报讯 福州林先生租赁的店面日前合同到期,店东提出要将月租金从原来的9000元提高至2万元。但林先生却发现,店东将该店面挂在房产中介,月租金只要1.2万元。林先生向店东表示,他可以接受1.2万元的月租,要求优先续租,却被店东拒绝了。

近期,本报接到多个因租约到期后,要求优先续租而不得的投诉。按法律规定,承租人在同等条件下拥有店面的优先续租权。为何优先续租权形同一纸空文呢?业内人士称,店东把店面租给新租户时,可以赚到一笔不菲的店面转让费,因而更加青睐更换租户。而此时老租户的优先续租权,往往很难得到保障。

疑为赚转让费店面租新不租老

福州的林先生说,他在福州西洪路开了家店,一开就是10年,一直承租一个店面。他与店东的租赁合同是3年一签,到今年最后一年,80多平方米的店面月租金已涨到9000元。到了今年9月,租约到期。店东找到他,说有人同意以月租金2万元租下这个店面,如果他愿意以这个价格租下来,就将店面优先租给他。

因为店租上涨太多,林先生没有接受。但他随后发现,店东将他承租的店面通过房产中介准备以1.2万元的月租金租给别人。他便找到店东,表示他已知道店东准备将该店面以1.2万元的价格租给别人,这个价格他接受,希望以此价格让他续租。但是,却被店东拒绝了。过了不久,几名壮汉将林先生的店门拆掉,将店内的货搬了出来。这起租赁纠纷引来警察,警察了解后表示,这是民间经济纠纷,他们不介入。

既然都愿意出1.2万元的月租金租下该店面,店东为何“租新不租老”呢?林先生说,西洪路上像他承租的这个店面,转让费可达10多万。如果店东租给别人,可拿到这笔丰厚的转让费。

近期,本报接到不少类似林先生这样的租赁纠纷的投诉。租约一到期,店东将租金翻番,迫使承租户“知贵而退”,再以相对较低的价格租给他人,赚一笔店面转让费。

优先续租权取证维权难度大

根据国家法律规定,承租人对承租的房屋有优先续租权,为何这项权利难以实现?记者咨询了福州多家律师事务所的律师。他们表示,他们已遇到很多类似遭遇的客户,但一般都没接他们的案子,因为没把握打赢。

租户的优先续租权难以实现,有以下几个原因:一是《合同法》中未对此作具体规定,优先续租权需要双方在租赁合同中约定,若未约定,法律难以对出租房有强制力;二是取证难,此为最大难点。通常租约快到期,房东会找到你,将租金大大抬高,问你租不租。如果你嫌贵不租,你就丧失了优先续租权。即使你发现房东租给别人的并非是出给你的“高价”,只是为赚转让费才不租给你,你也没辙,因为你很难拿到房东与新租户的租赁合同,新租户也不会出庭作证说出实际租金是多少。

律师建议:签订合同时对优先权细节作约定

律师建议,租户想要实现优先续租权,应在与业主签订租赁合同时就对优先续租权的履行方式、履行过程进行详细、具体的约定。比如,在租约到期后,业主应将有意向租下该房产的人都召集起来,大家竞价,价高者得,原租户享有优先续租权;租约到期后,业主不想续约,得出示与新租户签订的租赁合同,以表明新租户接受的价格、付款方式等。

此外,对出租人恶意规避该权利设定明确的违约条款,可具体到金额,不应笼统概括为“赔偿相关损失”,一旦发生纠纷,很难找出相关证据予以支持。

记者了解到,不少国家的法律都对租户的权利进行了保护。比如美国许多州的法律规定,租金不可高于规定的限度,每年涨价不可超过规定的比例,房东不能任意涨价。对此,法律界人士表示,目前,租约到期,房东涨租金,国家法律并未规定限度。

 
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