N本报记者 刘梦宁
在10月18日的土地拍卖会上，两幅涉及“限地价、竞公租房面积”拍卖模式的宗地2012-06号、2012-07号地块分别被成功拍出。业界人士认为，从地块的成交价格及公租房配比情况看，它在一定程度上实现了保障房建设的政企双赢。
事实上，从2010年开始，福州就已在土地出让中探索保障房建设新途径，推出了包括在普通商品房建设用地供应中采用“限地价、竞保障房面积”，或限定保障性住房用地比例等土地出让方式。
但是，时至今日，保障房与商品化并行的市场体系依旧未健全，低收入阶层与高房价地产市场间的矛盾没有弱化，这无疑让此次“限地价、竞公租房配建面积”的试水成功再一次引发公众探讨——保障房建设在政企双赢的基础上，能否做到更有保障？
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试水新模式成功拍出两地块
“限地价、竞公租房面积”的模式是指在土地出让时，按不低于总住宅面积5%的比例配建公租房，当竞拍价格到达最高限价，就转为竞公租房面积的模式。
此次成功试水新模式的两地块，分别为2012-06位于南台岛北部、三环路以南、福建农林大学北侧的淮安地块，和2012-07位于晋安区塔头路南侧的横屿组团8地块。两者均要求不低于住宅总建筑面积5%配建公租房，并由市政府指定的单位回购。回购单价按土地级别基准楼面地价+建安成本（按3000元/平方米计）+3%的利润确定。
其中，起拍价10.18亿、起拍楼面价4002元/平方米的2012-06淮安地块，经历35轮竞价，最终被保利集团以13.6亿元竞得，楼面地价5347元/平方米。
而起拍价3.6亿、起拍楼面价3998元/平方米的2012-07横屿地块，是当天拍卖中竞买报名最多的地块。当地价达到政府限高5.37亿、楼面价达到5964元/平方米后，主持人宣布，根据规则，拍卖方式转为“限地价、竞公租房面积”，即竞买人报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞公租房面积，凡接受最高限制地价的竞买人均可参与配建，每次最低竞价阶梯为无偿提供5套公租房，每套建筑面积平均45平方米。
随后，该地块再经6轮竞争，最终该地块被福建中联房地产开发集团有限公司竞得，在5.37亿元地价的基础上，再无偿提供总面积为1350平方米的30套公租房。
限地价
政府：化解地王尴尬 企业：降低拿地成本
高房价与高地价息息相关。在民众对高房价的反对声中，在中央对平抑房价的决心中，每一个地王都会使政府陷入尴尬。“‘限地价、竞公租房面积’的土地拍卖方式能有效化解这一问题”，保利集团相关负责人认为，这种限地价的模式将土地的溢价率牢牢钉在49%这一政策指标上，起到‘限地价’的作用，规避了以往一价定胜负的拍卖模式，有效避免了单价地王的出现。”
“而对于开发企业而言，限地价带来的直接好处，就是企业在拿地方面的成本大大降低了。不过，因为涉及竞公租房面积，就需要企业在开发时将开发效益做到最大化，这样才能达成一种平衡。”福州大学房地产研究所所长王阿忠表示。
实际上，自2010年11月份北京以此模式推出过一块居住用地后，全国已有多个城市陆续效仿。而除此之外，为了抑制地王频出、房价畸高，各地政府也在不断进行尝试，“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”都是为此而进行的积极探索。
竞公租房
供应：借力完成，质、量有保障
结构：土地有来源，长效有保障
保障房建设作为国家一项重要的民生国策，一直遭遇资金、供应之困，福州本次“限地价，竞公租房配比面积”的做法在成功试水后，许多业内人士认为，它确实可以分担政府保障房建设的任务，有助于在政府财力有限的情况下，加大公租房的建设规模和力度，体现了政府在保障房建设方面的借力思路。
业内人士郑景枫认为，实际上，当前这种方式是把部分土地出让收入转化为公租房建设资金，不仅有助于引导开发企业把对地价的竞争转移到对公租房配建面积的竞争上，还使得保障房的供应体系有了结构性的优化，不再是单条腿走路，引入市场机制有助于实现结构性的平衡。
不过，中联集团策划总监王世东却认为，这种模式也是开发商和政府在市场中的一种妥协。“目前政府在土地供应量上面明显不足，而有开发需要的房企又必须拿地，因此在优质地块上增加附加条件，这是政策上的需要，而开发商也只有接受。”
记者观点：
保障房并非无忧
“限地价，竞公租房配建面积”是一次成功的尝试，它将土地的溢价率牢牢钉在49%这一政策指标上，防止了地王的出现，同时让开发商通过竞争，无偿为政府提供公租房面积，增加了保障房的供应量，从而为更多中低收入者提供住房服务。
但不可否认的是，作为一种新的尝试，它的身上还有许多问题。
比如在对公租房建设要求上，政府没有提出具体的标准，对配套没有长远的想法。对此，业内人士郑景枫就表示，这种模式在一定程度上将保障房建设责任转交给开发商，也存在一定的弊端。“对于开发商竞得的公租房面积，政府并没有对其提出具体标准，相反，公租房的建设存在被分散的问题，如此在其配套如教育、医疗、商业方面可能会更加吃力。”
而在平抑房价方面，它能起到的作用也非常有限。王世东认为，“这样的捆绑出让，竞公租房面积，可能会增加开发商的开发成本，在低端靠保障、中端有支持、高端靠市场的体系中，可能一定程度上推高商品房价格。不过，目前有附加条件的地块较多是优质地块或者容积率较低的地块，对中低端的刚需产品影响较小。”
