N本报记者 邱岩

王庄地块、上海新村地块、锅炉厂地块、原二化地块、青岛啤酒厂地块……

自2010年以来，包括上述这些地块在内的出让地块中，大都有一个共同的特征：市中心。

不过，在上周四进行的土地拍卖中，成功出让的三幅住宅和商住地块，其地段均位于临近三环区域，且竞争激烈程度与市中心相比亦不遑多让——

那么，随着这三幅地块的成功出让，是否意味着由旧城改造所带来的市中心土地出让潮，开始逐渐转向，重归城区外围的“大三环”片区？

土拍观察：

四幅地块，三幅临近三环路

在10月18日的土地拍卖中，所推的四幅地块全部成功出让，其中三幅涉住宅地块，均临近三环沿线，这也成为不少业内人士关注的土拍新动向。

宗地2012-05号地块，位于仓山区建新大道南侧，盘屿路东侧，海峡奥体中心运动员村地块；宗地2012-06号地块，位于仓山区南台岛北

部，三环路以南，福建农林大学北侧；而宗地2012-07号地块，同样是位于临近三环沿线的塔头路南侧，横屿组团8地块。

“这样的出让地块配置，在近两年来的土地出让中十分少见。”业内人士表示，近两年，随着旧城改造和工厂外迁工程的稳步推进，市中心大量地块得到激活，无论是位于三

坊七巷周边的众多袖珍地块，还是上海新村、王庄这些备受关注的拆迁改造地块，抑或是二化、锅炉厂、青岛啤酒厂等原工厂地块，都成为2010年以来土地出让的重头戏，“而这次土地拍卖中，则没有一处位于二环以内的市中心，却全部位于二环向三环靠拢的周边板块，说明土地出让的风向已经悄然改变了”。

区域分析：

市中心难觅大地块

在业内人士眼里，这种风向的改变，正是源于市中心大中地块的愈发稀缺。

近年来，除去王庄、上海新村、二化、青岛啤酒厂等地块外，市中心鲜见百亩以上的大中地块，而更多的则是几十亩甚至仅“一亩三分地”的“袖珍地块”，这已经成为市中心土地出让的常见现象。

“通常情况下，小型地块不容易做出代表自身实力的品质，品牌溢价也较难以体现，这对于品牌地产商而言，

诱惑力并不大，而市中心的大型地块一方面数量较少，竞争激烈，另一方面拆迁安置、楼面价等成本较高，在近两年楼市遭遇调控的背景下，品牌地产商难免更加谨慎，政府在前期推介地块中也意识到了这点。”立丹行福州市场部总监徐鹏志告诉记者，而纵观此次土地拍卖，除了2012-07号地块外，2012-05号地块与2012-06号地块面积均超过了200亩，为此，到场竞标的均是国内

及福州本土的知名房企，而最终成功拿下这些地块的也是阳光、保利、中联这三家颇具实力的品牌开发商，且最终成交的楼面价也相对处于合理范围，“一方面这些品牌地产商有实力在这类临近三环的地段做出更好的品质，得到客户认可，促进销售，另一方面这些地块的规模和起拍价都符合开发商的心理价位，在今年供应十分有限的背景下，吸引了不少品牌地产商的关注和兴趣”。

主城区外围机遇多

当然，这些三环周边地块吸引品牌地产商的还不止这些。

事实上，自三环通车以来，随着交通路网配套的全面改善，整个三环沿线的大量土地已被盘活，也迎来了新一轮楼市开发的机遇。

“但此前受到楼市调控影响，市场成交量低迷，开发商资金压力也较大，在市

场前景不明的情况下，大型房企在拿地的预算评估等方面就更注重长远的战略性考量。”中原地产资源中心市场研究部经理尹春蕾认为，而此次推地节点恰逢市场有所回升，开发商资金压力相对缓解，加之地价较为合理，自然成为了大型房企扩充土地储备的大好机会。

同时，尹春蕾进一步表示，从地块指标的限定上看，也有利于增加中小户型房源的有效供给，从而在一定程度上使市场的供求关系得到改善，利于房地产市场的稳定发展。

这些主观与客观的机遇条件相结合，成就了本次土地拍卖中三环沿线地块的集体成功出让。

市场外延：

中心供地难成规模化土地外扩是大势所趋

那么，随着交通、生活等配套条件的日渐成熟，未来整个土地市场的供应的“外扩”步伐是否也由此开始“迈得更大”？

“市中心地块总体来讲，还是属于少量稀缺的，形成规模化供应的可能性较小。”尹春蕾谈到，目前三环沿线的土地开发和片区发展已经进入了快车道，大福州格局

更加清晰，城市东西部的融合及发展也进入了提速阶段，未来整个“大三环”片区的发展将迈上一个新台阶，而除了该片区外，马尾新城为代表的整个“大东区”也将成为今后数年土地出让的一个集中方向。

“当然，旧城改造不会就此立刻退潮，接下来若有市中心优越地块出现，相信还是会

成为推介重点，但无论如何，市中心地块开发成本较高、面积较小，始终是开发商需理性面对的问题，而三环沿线与更广阔的马尾新城则拥有大量土地储备，是福州未来的发展方向，并且规模较大，开发成本也相对可控，无疑是未来土地出让的主攻方向，也是开发商逐鹿的更大舞台。”徐鹏志最后说道。