N栏目主持 陈锟

我想问

福州刘先生在晋安区前横路的某小区有一套房子，用于出租，今年12月到期。上个月，因为急需用钱，刘先生就将房子出售了，但在交房时却出了问题：原先的租户说租约还没到，不肯搬走。

刘先生说，愁啊，房子都卖了，现在跟租户商量解除合同，他也愿意赔违约金，但租户就是不肯退房子。他想了解：他能不能强制让租户搬走？

我来答

蔡思斌 福建创元律师事务所律师

《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。同时，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。

所谓“买卖不破租赁”，即便房屋出卖给他人，在无事先约定的情况下，租赁关系对新房东仍然是有效的。因此，遇到这种情况，房客不退房是有法律依据的。出租人可与承租人协商，承担相应的违约赔偿责任，尽量解除租赁合同。如实在无法协商的，只能让新房东继续出租直至合同期满。刘先生是无权赶走租户的。

蔡律师也提醒说，如房屋有可能会出售的，即可在租赁合同中作相应预防性约定，如房东提前一个月通知即可终止合同，或直接约定房东承担一个月租金损失的前提下即可解除合同，或约定出租人可随时解除合同等。