N本报记者 洪德木

核心提示：12月22日，“首届大莆田价值楼盘评选盛典暨海都·2012年度莆田地产传媒大奖”颁奖盛典将在希尔顿逸林酒店举行。据主办方介绍，此次颁奖仪式将会成为莆田房地产市场上规模最为宏大的一次业内活动，集结了楼盘颁奖、现场抽奖、嘉宾交流等一系列活动，作为业内交流的一次盛会，来自政府代表、企业代表以及市民代表等多方人士将悉数出席，“海都地产交流会”也将于当天同时举行，著名的经济学家马光远先生将亲临现场与参会人员共同分享研究成果与经验。为此，本期房产专刊也特别连线采访了颁奖活动的主讲嘉宾马光远先生，提前解读其对当前市场以及未来房地产市场走势的精彩观点。

调控 成果有所显现，但仍需努力

“从目前的市场状况看，持续两年多的房地产调控在一些方面已经取得不小的进展了，但在另外一方面仍需要加大力度执行。”马光远表示，对于政府出台多项文件的解读发现，这一轮房地产调控的目的，实际上是要促进并加快房地产市场健康平稳地发展，而不是要把房地产市场一棒子打死。

“用一个比喻，说房地产市场生病了，需要调控政策来医治，这病的表现是房价上涨过快、投资投机买房的人占有比例太大，使得只要有开发商进入房地产市场，不管开发运营情况专不专业，都能从中获利，这也是一种不健康的表现，就需要有一定的方法来医治，以使得市场上的供需双方达到平衡。”他表示，经过这一两年的调控，市场已经在逐渐变好，其中的一个信号是投资投机性买房的人群变少了，真正回归到刚需买房的人群也越来越多了，这是调控成功的一部分；而另一部分也就是促进房价合理回归暂时还没达到，“这就需要通过调控以及各种制度建设的完善来解决。”马光远表示，虽然暴涨暴跌的市场已经不存在了，但房价的合理回归暂时还没看到成果，“伴随着市场的发展，通过调控作为过渡手段，最终形成完善的市场制度是未来一段时间政府努力的着力点，例如房产税以及相关的政策的出台与完善，最终让房地产行业形成一个健康平稳的市场，带动经济向好的发展。”

市场 未来十年仍是发展的白银时代

“中国城镇化还没有完全形成，未来还将有一段时间处在城镇化的进程当中。”对于未来房地产市场的走势，马光远表示，在城镇化的进程当中，房地产行业依然扮演着重要的角色，市民需要依然很强劲，虽然不会再有暴涨暴跌的情形出现，但房地产行业健康平稳发展依然能够给开发商带来客观的利润收入，“未来十年仍是房地产行业发展的白银时代。”

马光远认为，现在经济市场上的房地产行业，其本身并不是产能过剩的行业，而且还有可能继续带动多行业的发展，未来十年仍然是机会。“城镇化的进程就会促使农村进城居住的人群开始买房，同时，传统观念的结婚也需要买房，这些都是未来市场的盈利机会。”届时，逐渐平稳的房地产市场也将会回归到经济环境中的最基本原理，也就是供求关系决定了市场的价格走势，而不是像现在这样，需求方往往处于比较弱的形式。例如，在正常的市场情况下，需求方能够做到有力量与供应方砍价还价的程度，“现在的开发商在平时的销售中会出现时不时的打折、促销情况，代表的不仅仅只是市场的一种销售策略，更深层次的意义在于开发商已经在有意无意地放低姿态，以需求方能够接受的方式来促进销售。”他表示，在未来真正健康的房地产市场，房价最终将会由供需双方的市场实际来决定。

城市 具备都市圈成熟条件更具有发展潜力

在谈到未来哪些城市更具有发展潜力时，马光远表示，在具备了都市圈概念的城市，例如京津冀都市圈、长三角都市圈、珠三角都市圈以及福建省内的厦漳泉都市圈、福莆宁都市圈这类型的城市，其经济以及占据经济很大部分的房地产市场才会具备更强的发展优势。

每个城市的发展都需要有人口、经济以及各种产业进行支持，而那些规划概念清晰，在时间和空间上具备了都市圈概念的城市群，由于联动作用，在未来的城市竞争中将会更具有发展优势，都市圈的形成以及城镇化的进程加快了房地产市场的发展，同时，城乡一体化的实施也拉动了区域经济的发展，这就是未来城市发展的机遇。

房地产市场的发展机遇也蕴含在城市发展之中，开发商只要在那些有产业支撑、人口消化以及经济推动的城市开发房地产，均可以获得不小的投资机会，“当然，暴利的时代已经结束了，未来的市场真正的是回归到最基本做产品盖房子的时代，努力做好该做的事，从而开发出一批具有高价值高品质的楼市产品，就是未来房地产市场的机会。”

□人物名片

马光远：著名经济学家，毕业于中国社会科学院研究生院，师从成思危先生。现为中国人民大学产业政策与企业研究中心主任，中央电视台财经频道评论员，中国民主建国会北京市金融委员会副主任，北京市西城区政协常委。同时兼任凤凰卫视、第一财经、北京电视台以及中央人民广播电台《中国之声》特约观察员，英国《金融时报》、《经济观察报》、《中国经营报》、《新京报》、《南方周末》、《南方都市报》等多家媒体的专栏作家和特约评论员。马光远近年来在宏观经济、中国改革以及房地产等领域具有重要的影响力，其对2008年以来全球金融危机爆发的原因及演化逻辑的分析深入透彻，对全球经济复苏进程的预测极为精到，是中国经济界在该领域最为重要的声音之一。在房地产领域，其客观中立的立场和理性的分析赢得了各界的尊重，对中国房地产政策有一定的学术影响。