N本报记者 练仁福

本报讯《福州市物业管理若干规定》的修订一直备受各界关注。记者昨日从福州市人大常委会获悉，新规于昨日起正式施行。新规为解决城市物业管理中的许多新问题提供了法律依据，也从法律上为物业企业、业主权益提供了更多保障。新规全文已在海都网（www.Nhaidu.com）发布，读者可登录查看。

1 小区交付过半，即可开业主大会

新规摘要：物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域总建筑面积50%以上，或首套物业出售并交付使用已满两年的小区，可召开首次业主大会。

召开首次业主大会所需文件资料由建设单位提供。建设单位如未按要求提供，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以上5万元以下的罚款。

新规解读：该法规启动修订以来，“如何破解业主大会召开难”一直是焦点话题。

据悉，目前福州部分小区存在房屋交付使用后空置率较高的情况，如果以原法规规定的业主入住率达50%以上和10%以上业主书面申请作为召开首次业主大会的前置条件，很难实现。

同时，近几年出现的部分住宅小区因建设单位未能提供召开首次业主大会的相关资料，造成小区难以成立业主大会，致使涉及全体业主共同利益的事项无法及时作出决定。为此，新规对首次召开业主大会的条件作出了上述修改，降低了前置条件门槛。

同时，在实践中，业委会的成立有时会受到开发商阻挠，在提供所需材料上不给予配合。

为此，新规对各方在首次业主大会召开工作中的责任进行了明确，“处以1万元以上5万元以下的罚款”这一规定则有助于保障规定的落实。

2 专项维修资金可紧急使用

新规摘要：市人民政府应当建立专项维修资金紧急使用制度。业委会可以根据专项维修资金紧急使用制度，按照业主大会确定的使用范围和金额进行申请，用于物业共用部位、共用设施设备的紧急维修。

新规解读：法规在审议及征求意见时，多次有人提出，《物权法》关于专项维修资金的使用条件是“应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”。

这一规定存在较大操作难度，经常造成公共维修资金提取难，给业主生活带来极大不便。

大家建议对于电梯、压力容器等保障业主基本需求的共用设施设备的急修事项给予方便。同时也可以参考其他城市的做法，从便民、利民的角度出发，建立专项维修资金紧急使用制度，简化业主表决和审核手续。

3 解聘物业需提前两月告知

新规摘要：物业服务合同期限届满两个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或另聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务期限届满两个月前告知业主委员会。

物业服务合同终止时，业主委员会与新、原物业服务企业应当在县（市、区）房地产行政主管部门指导下成立移交小组，负责处理物业管理的相关事务，监督原物业服务企业清理债权债务、移交物业管理用房、设备设施、档案资料及国家规定的其他必须移交的项目。

移交完毕后，原物业服务企业应当及时退出物业管理区域，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决等为由拒绝退出。

新规解读：物业服务合同期限届满后，业主大会尚未成立或是业主大会没有就解聘、选聘物业服务企业作出决定，造成“管理真空”或物业服务企业拒绝退出，这种情况在福州市曾多次发生。

“两个月前”的这一规定，同时保障了业主与物业服务企业双方平等的权利。

而为防止原物业拒不退出的情况出现，新规明确了县（市、区）房地产行政主管部门参与新、原物业的移交工作，有助于制止拒绝退出的耍赖行为。

4 物业可书面举报小区违建

新规摘要：在物业管理区域内，物业服务企业或者业委会发现有下列违法行为之一，应及时劝阻制止，对不听劝阻的，物业服务企业或业委会应当及时向有关行政主管部门书面报告。违法建设、擅自改变建筑物及其配套设施（含架空层、地下停车场、幼儿园、共有绿地等）使用功能的；擅自拆改房屋结构的；擅自占用公共消防通道的；未取得营业执照从事经营活动的；破坏小区园林绿化的；商业经营、文化娱乐场所边界噪声及超标排放有害气体、污水的。

新规解读：住宅区域内乱搭建、加层建设、破坏小区绿化等违法现象屡见不鲜。因为物业服务企业没有执法权，对这些违法行为只能劝阻。

新规规定，物业与业委会同时承担业主相关违法行为的举报责任，明确了管理职责。此外，明确了必须“书面报告”，这不仅是为监督物业或业委会履行管理义务，也是为了留下书面证据，监督与防范一些行政管理部门不作为。

5 物业服务推行分级、分类

新规摘要：价格主管部门应当会同房地产行政主管部门，每年公布一次政府指导价及其构成，推行分级分类服务，明码标价。

新规解读：目前福州市规定的政府指导价是多年前制订的，但一直没有变动。一些小区物业为了控制成本，物业服务质量下降。他们呼吁“政府指导价实行动态的调价机制”。这一新规保障了物业服务收费的更加合理与透明，有力维护了物业企业与业主双方合法权益。