N本报记者 林姿
今年1月起，闽侯享受优惠政策的普通商品住房标准调整，120万元/套成为是否享受契税优惠的分界线。
这在刚需盘扎堆、120万总价以内房源充裕的闽侯，意味着更多刚需购房将受惠，因而此举也被诸多业内人士视为闽侯楼市的利好。
时值闽侯楼市加速发展初期，有观点认为，普宅新标准的出台只是“时间早晚”的问题。
那么，在尚未全面迈入万元大关的前提下，普宅标准的调整，是打出政策提前量还是借机为楼市添把火？
算笔账
均价9000元/㎡、面积100㎡契税可少缴1.35万元
据记者了解，原先闽侯享受契税优惠的普通商品住房标准为“房屋实际成交价格每平方米6200元以下享受契税优惠”。
从今年1月1日起，享受优惠政策的普通商品住房认定标准更改为“实际成交总价款低于或等于120万元/套”，住宅小区容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米以内可享受房屋交易税费中的契税优惠，三者缺一不可。其中，最重要的是将“房屋实际成交价格每平方米6200元以下”更改为“实际成交总价款低于或等于120万元/套”。
即实际成交总价款低于或等于120万元/套的，家庭首套住房面积在90平方米以内(包括90平方米)收取1%的契税，面积90~144平方米收取1.5%的契税，而实际成交总价款高于120万元/套的则收取3%的契税。
据测算，以购房者在闽侯购买单价为9000元/㎡、面积100㎡的房子总价90万元为例，原先需缴纳3%的契税，而根据新标准，就只需收取1.5%的契税，少缴1.35万元。
影响
受惠面广利好预期强烈
据了解，目前福州中心城区均价多在15000元/㎡，五四北的房价也超过12000元/㎡，而且80~100㎡的房源十分稀缺，因此诸多刚需被挤出。反观闽侯，不仅户型适中，而且价位大部分在8000~9000元/㎡，因此闽侯又被称为“刚需聚集地”，承接着诸多由福州市区被动挤压出的刚需。
根据新标准，闽侯绝大多数项目的主力房源均在此优惠之列，因此受惠人数将十分可观。博仕后营销经理林周认为，供完房款之后的后续支出如公共物业维修基金以及购房交易契税等约占到总款的5%。对于刚需而言，是抱着能省则省的心态来买房，从一开始就会对商业贷款、公积金贷款利率进行细细比较，因此对市场还是有比较大的促进。
而从政策层面而言，目前的楼市依然是行政手段下的政策市，政策层面的一点风吹草动都会影响购买者的预期和行为。“该新标准的出台，使更多的刚需享受税费倾斜优惠，在一定程度上降低购房成本，充分体现出保障自住型需求尤其是刚需购房的需要。”林周表示，“对目前以刚需为主力的楼市来讲是个利好。”
业内人士称，闽侯楼市已是热土，此举无疑将加快刚需向闽侯转移的脚步，为地区楼市“加了把火”。
优惠影响程度有限
然而，亦有业内人士表示，新标准的出台，姿态性利好远胜于实际效果。
“1%~1.5%的契税所占比例太小。”天知营销副总陈洪兴分析，这只是一种倾斜政策，对楼市的销售几乎起不到显著的实质性促进作用，而且真正的影响还是在最终办理房屋产权时显现。
他指出，对购房者的消费起决定作用的，应是其购买能力、购买需要及对区域未来升值空间的预测。“人们不会因为这一点点的契税优惠而改变买房的决定。”如果仅仅是减免契税，对于楼市成交量的影响可能并不大，直接拉动房地产消费或有限。
从此前的一系列调控措施效果看，房贷政策才是最大的影响因素。相比起“九牛一毛”的契税优惠，他认为，人们或会更关注信贷利率。“契税优惠是一次性的，不比物业税、供楼款那样需要分期交付，房贷利率浮动的公众关注度会更高。”
还有购房者对记者表示，“1%~1.5%的契税所占比例太小，最多不过一两万元的优惠，开发商只要在房屋单价上稍微提高一些，优惠幅度稍微收窄一点，那么被优惠的契税就抵消了。”
纵深
政策调节应市而动
从表面上看，在闽侯楼市正热的时候，普宅标准的调整更像是借机“添把火”。但从政策层面而言，此次调整可以说是对当前市场发展的提前反应。
据记者了解，2009年12月底，闽侯曾调整普宅房标准。次年初，闽侯大部分楼盘均价达到六七千元。此后闽侯楼市就开始赶超福州。这种趋势从去年起就逐渐显露，去年下半年至今，闽侯成交量曾数次超过福州五城区总和，其楼市发展速度可见一斑。
在此基础上，楼市调控政策的调整幅度就应及时跟上楼市发展速度。
业内人士林先生表示，“一项公共政策的出台，实际上都是一个涉及多方利益重新调整的过程。如果等到闽侯购买力大爆发、房价继续上扬后再对购房政策进行调整，负面影响也将因政策涉及人群的增多而扩大。”
有专家表示，大福州格局初现，市区土地房源日渐稀缺，购买力也必定随之向外走。而受限购影响，楼市主力仍以刚需为主。从供应而言，闽侯中小面积、套型房源不断涌现，假以时日，闽侯必将取代市区成为购房主力区域。
因此，在闽侯楼市快速发展伊始，着手调整商品房税费优惠标准，有利于提早对市场管理规范。“预估未来发展空间，微调楼市政策，为后期闽侯楼市的快速发展打好‘提前量’以及缓冲空间。”
同时，有关专家还建议，应提高政策的前瞻性、针对性和灵活性。在继续实施限购政策的同时，利用信贷、税收政策支持合理购房需求，稳定房地产市场，同时根据形势变化适时微调政策。楼市调控还需要更加灵活变通的机制，将税收优惠与房价挂钩浮动，才能真正体现其调节功能，成为平衡市场的杠杆。
