N本报记者 林姿

3月的福州一手房市场，显然是大户型的天下。不论是二环内还是金山、五四北的在售项目，多以120平方米以上的大户型为主打。

同类型房源密集上市，白热化竞争本就难免。然而，新国五条中“对于房价上涨过快的城市将实施二套房首付和利率上调”，无形中又提高了目标客户改善型需求的入市门槛。

在此之下，当前或将遭遇收缩的市场能否快速消化这一大批改善型房源？大户型的密集推出，是否也是受到了新政影响不得不急抢市场？大户型又该如何脱颖而出？

市场大户型加快上市供应多产品丰富

据海都房网（house.Nhaidu.com）数据显示，3月份福州在售楼盘多达114家。而在这一波密集的加推开盘潮中，既包括在上半年已完成中小户型产品库存去化的大社区项目，也包括纯大户型项目。大户型已经成为主流产品。

据记者了解，如三盛国际公园·拉菲公馆加推150~200m奢适宅邸，中小户型房源已经售罄；此前曾推出40多m小户型的仁文天澜目前在推150~174m大四房，中小户型产品推出时间待定。原本以刚需户型闻名的名城银河湾目前开始二期170~295m高层江山墅的加推。泰禾红树林·珑悦加推150~180m全江景现房，而中小户型也已几乎售罄。名城国际推出现房137~337m；天泽江鼎127~197m楼王公开；世欧王庄新品7楼130~160m加推；汇诚佳源居2楼王123~143m加推；融侨观邸二期加推147~171m现房……

对此，智恒营销吴剑平表示，“刚需产品去化差不多了，现在正是大户型的天下。”福建中原地产杨雪梅也补充道，“从去年刚需大规模入市后，现在正是改善型入市的时间点，大户型也是应市而推。”

而在新国五条影响之下，更有部分项目为抢政策窗口开始赶时间上市，原本定在月底或4月份加推的项目近期也开始大规模蓄客，准备提前加推。据一市调公司负责人透露，“还有原本细水长流打算慢慢卖的项目，最近也开始频频露脸吸引关注。楼市的整个节奏都明显加速了。毕竟，细则尚未落地，如何实施也是未知数，这时候冲量快跑总归是没错的。”

变数新政影响改善型需求或缩水

“如果二套房首付比例提高到70%，贷款利率升至基准利率的1.3倍，对这部分客户带来的压力可想而知，将会进一步挤压改善型需求。因此，在新政正式落地前，趁着空窗期快快去化产品，才是上上策。”吴剑平表示，显然新政前加快推盘速度是开发商不二选择。

虽然政策尚未落地，但调控从严的风声显然已经影响到了福州购房者的市场预期。有改善型客户就对记者表达了他的犹豫：“现在买房可能会赶上政策实施，不如再等看看。”

吴剑平对记者表示：“上次调控以来，福州楼市基本由刚需支持，二次置业、多次置业的群体已经被挤压得差不多了。新国五条实施细则在压缩投资性需求的同时，也将对改善性需求造成一定的冲击。有能力购买大户型来改善居住条件的人，基本上都已有了一套房子，首付比例和贷款利率的提高有可能会损伤他们的购房积极性。”政策的不确定性将使其陷入观望，购房者入市的积极性将大幅减弱。因此别墅、大户型的风险进一步增大。

但也有业内人士表示，新国五条将要出台的消息，在一定程度上将加快改善型的购房步伐。而大户型可分可合适合大家庭居住，新政之下一步到位，将成为更多购房者的选择。

价格上涨恐延长入市观望期

虽然新政如影随形，但从前段时间的销售来看，大户型的销量不断上扬，又让开发商有了涨价冲动。

据记者了解，三盛国际公园拉菲公馆2、4楼售罄后加推150~200m精装房，价格12800元/m起，而仅在数天前打出的价格为12500元/m起。据售楼人员介绍，即将推出的房源由于楼位较好，价位也提升了几百元。

而金山的天泽江鼎也主推130m以上大户型，也在前几天上调了价格。此前，该项目打出广告为200万起买174平方，而近日打出的广告则是“210万起买174平方”。置业顾问说：“项目几次开盘都是大卖，也是不停地涨了几次价了，但却丝毫没有阻挡购房者的购买热情。”

业内人士林先生就认为，“其实开发商也有涨价压力，不一定是看好后市，还有可能是前期业主的压力。如果一段时间没有涨价行为，也会被认为是项目前景不够吸引人。但另一方面，对购房者而言，虽然‘追涨杀跌’是常态，但今年几次非理性的价格上涨也让购房者产生动摇心理，‘没有只涨不跌的买卖’。同时也加大了政策加码的预期。”

应对 主打特色牌定价更应谨慎

大户型密集上市，市场又充满变数，因此各个项目的销售压力也逐渐增大。“目前，大户型产品的竞争压力已经凸显。”杨雪梅坦言，同类产品的密集上市，短期内供过于求，竞争是无法避免的。

在此之下，项目应如何脱颖而出？

“首先就是要提高产品的性价比，发挥产品的优势和特长，提高产品的品质。根据客户需求尽量提高产品的含金量。”

目前上市的大户型产品大多具有很明显的差异化特色。如天泽江鼎、仁文天澜打出观江旗号，以占据稀缺江景资源为长；三盛国际公园·拉菲公馆、泰禾红树林·珑悦精装入市，提升项目附加值；名城国际主打江景准现房，楼盘质量配套实景可见，更有说服力。

“改善型购买力不同于刚需，大户型考验的并不是购房者的钱包，而是考验着开发商的经济实力、品牌影响力和营销能力。”吴剑平认为，“开发商应及时调整策略，为大户型产品注入更多附加价值，才能为大户型突围寻找到一条成功之道。”

此外，他还提醒，还需要开发商能够合理定价。毕竟对于购房者而言，无论何种产品，价格都是首要考虑因素。