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奥体板块 崛起正当时

几乎每个城市都有一个以体育赛事而兴的奥体板块——因政府大手笔集中推进的市政配套、交通建设，成为所在地无可争议的楼市热门区域。

在福州，近期随着运动员村、商服住宅地块的接连密集推出……曾湮没在金山板块“光环”下的奥体板块再度走入人们视野。

众所周知，今年以来福州市区供地稀缺，而奥体板块却逆势而起，土地启动放量。板块内土地的密集出让，可否解市区供地之困？

同时，“配套先行楼市跟进”的高规格开发策略，不仅使区域高起点建设发展，同时也对入驻房企的开发实力提出高要求。而这，又会否改变楼市格局？

政策的支持、配套的跟进、优越的地缘条件……作为楼市潜力股的奥体中心板块整装待发！

N本报记者 林姿

近十年来，哪个板块坐镇福州楼市头把交椅？相信大部分人的答案会是金山。

从空城、睡城到综合型住区不夜城……福州十年，成就了一个金山新区，大盘云集，配套齐全，身高价涨。

在金山接近饱和之后，谁有资格接棒，成为下一个楼市热点板块？

就在人们纷纷把目光投向马尾新城、闽侯新区的时候，在仓山区中部，毗邻金山新区，依托海峡奥体中心而生的奥体板块正在迅速崛起。

接连三幅商服、住宅地块推出，又让人们将目光聚焦至奥体板块。

与金山新区相似，奥体板块拥有一线稀缺江景、高标准规划和便捷的交通配套。而与金山不同的是，奥体板块开发速度明显提速，其路网、体育场馆、商业酒店、医院等等，都将在2015年城运会前一气呵成。

随着区域规划配套的落实以及第六届全国城市运动会的召开，奥体板块无疑将成为一片全新的楼市热土。

【规划】高标准“体育经济”片区

原本“埋没”在金山边缘的奥体板块，因城运会的契机走入大众视野。

据了解，为筹办2015年城运会，福州筹划建设的海峡奥体中心选址于南台岛中心，总占地面积约1100亩，包括一座6万人主体育场，一座1.3万人体育馆，一座4000人游泳馆，一座3000人网球馆和配套用房，建成后为福建省规模最大的体育中心。

而以奥体中心为核心的奥体板块却不仅于此。

其规划储备用地面积5473亩，与金山、城门板块毗邻，紧邻乌龙江并通过湾边大桥以及三环路连接南屿、南通、大学城。

记者在实地走访时发现，目前奥体片区仍然是一片“生地”，海峡奥体中心4层高的主体育场已具雏形，但其他周边区域还多为农田和民房。

当然，奥体板块也并非处于真正的原始状态。

随着城运会筹备工作的推进，区域地块也在加速建设，由阳光城集团拿下运动员村，由正祥集团接收四星级酒店地块，由融信集团收入囊中的2012-13地块也于近期正式开工……对此，业内人士林先生感叹：“在活动场馆的周边，都无一例外地会崛起一个功能完善、适合人们工作与生活的新兴区域。”

“赛场投资”助力片区发展

据记者了解，福州在这几年间将持续不断大手笔投入筹办城运会，直接投资为城运会所需场馆和设施的建设以及其他配套设施。对此最直接受益的当属奥体板块。

在记者实地探访中，奥体中心项目建设人员陈先生就对记者表示：“目前福州城市建设重心之一就是城运会的筹办。在前几天，福州市还召开城运会建设动员会，要求奋战600天，重点推进海峡奥体中心项目建设、周边的交通改造、福湾片区城中村改造、飞凤山奥体公园建设。”

目前，奥体板块内建新大道、金洲路、福湾路、三环、二环路等数条主干道已成规模。据福州市城乡规划局有关人士介绍，在今年的路网改造中，福湾路将成为福州首条全线高架的快速路。建新大道规划为快速公交通道。规划的轨道交通3号线、5号线将穿越海峡奥体中心，其中3号线联系中心城区、南台岛中部，延至南通；5号线联系闽侯荆溪、南台岛至东部新城。通过向外发展的路网，奥体、金山片区联动；同时，在湾边大桥连接下，乌龙江两岸联系紧密资源共享。

在生活配套上，海峡奥体中心不仅是2015年城运会主赛场，在赛后定位为体育休闲公园，成为板块最大的体育配套设施。此外，板块内的高盖山公园、飞凤山公园也将成为片区的“绿肺”。

在商业、酒店方面，奥体片区内不仅规划有为城运会准备的大体量自带商业配套以及毗邻奥体中心的利嘉国际商贸城，还将建设有1所五星级酒店和1座四星级酒店。

【优势】主打居住“性价比”

“福州目前正处在拉大城市框架的发展进程中，因此形成多中心格局是必然的。各个片区定位清晰，分工明确。”闽江学院规划设计与房地产研究所所长吴锡麟在接受记者采访时表示，“可以说各个中心都有一定的居住功能设定，但是从与市区距离、居住配套以及生态环境来综合考虑，奥体片区还是具备一定优势。”

他对记者分析，“从住宅角度出发，马尾新城的三江口、会展中心、火车南站片区乃至台江区的海峡金融街片区其定位偏重于商贸行政，更适宜办公。晋安区的晋安新城中心占据主城区中心，交通较为便利，但生态环境不及金山、奥体片区。西南向的闽侯上街、南屿、南通板块虽然现在住宅项目密集，但距离市区尚有距离，相关配套尚在建设初期。

而在多位业内人士看来，金山板块虽然是目前最为成熟的生活住区项目密集，但已经进入开发末期，土地存量不多。

奥体片区毗邻金山板块，相关的公园、道路、商业等配套也更趋近于居住功能。因此，此后推出的住宅地块就十分有优势，在熟地基础上进行操作，配套不再是纸上画饼，而是实实在在看得见的，加大后期项目升值空间。

【潜力】房企布局、房产升值“紧跟规划”

“对板块潜力股的判断，主要靠规划配套以及价格。规划导向既包含政策层面的规划，也包含后期持续的投入力度；配套导向则包括交通、生活配套等综合方面；价格导向则是性价比的判断。”智恒营销总经理吴剑平认为，“另一方面，还可以观察哪个区域进驻的品牌房企最多，这是热点区域的风向标。”

每一个城市新热点区域的兴起，总有品牌房地产企业先行一步。吴锡麟说道，“进入有发展潜力的区域布局，取决于企业对城市发展的专业眼光和投资决策，以及对城市发展方向的解读。”

在此前，马尾新城就是一个很好的例子。“从福州行政服务中心迁至东部新城，马尾新城规划出台，每次利好消息出来，都促使东部新城的项目不断升值，国内大型房企慕名而来，区域房价也水涨船高。”

而被称作福州最成熟生活区的金山板块目前正面临供货量的瓶颈，后继乏力，而且房价也处在一定高位。与金山相比，奥体区域上市的住宅项目并不多，价位尚在中游。因此住宅市场还有很大的升值空间。

□相关链接

福州市板块一览

据福州市城乡规划局有关人士介绍，按照新一轮城市总体规划，福州市将全面推进中心区外围南台岛、马尾新城以及青口、南屿—南通—上街、荆溪组团等区域建设。

在闽江两岸及城市中心区内，对海峡金融街、闽江北岸商务区、快安总部经济基地、会展岛、晋安新城区中心、三江口片区、奥体中心等七大新片区进行了重点规划，建设以商务办公、总部经济、会议展览等功能为主导的公建中心，打造城市综合体，力求提升城市功能。引导城市空间拓展和功能布局优化，疏解老城的人口、功能和交通，使中心区优化整合与新城开发建设联动并进。

而各个板块的功能定位究竟有何区别？（板块定位功能详见附图）