N本报记者 邱岩

有人意外，有人抢购，有人议论纷纷，有人忧心忡忡……

近期，福州奥体板块部分楼盘向意向客户透露的18000元/m左右报价，着实引发了市场不小的震荡（详见B01版相关报道）。

有业内人士甚至认为，目前的报价仅是开发商向市场提前释放的预期信号，噱头意义更大，实际价格未必会如此之高。

究竟是营销噱头，还是该板块应有的价位？

不妨先来看看在开发商与业内人士的眼里，奥体板块为何能打出如此价位。

三大支撑：金山片区久违的新盘

谈及奥体板块的价格支撑力，每位业内人士都提到一个关键词——供应。

作为福州楼市“后金山时代”最后一块潜力开发区域，奥体板块无疑继承了金山片区数十年开发所累积的口碑基础与生活配套，更重要的是，除少数在售大户型项目，金山片区已有一年左右时间鲜有新兴高端楼盘出现，这让许多热捧金山片区的购房者可谓“望眼欲穿”。

据了解，自2012年下半年以来，随着泰禾红峪、融信大卫城、金辉天鹅湾、金辉枫尚、融侨观邸等楼盘相继进入销售后期，金山片区目前在售户型多为高总价的别墅或150m以上超大户型房源，而诸如融林星海湾等少数项目的有限放量，也无法满足金山片区潜在的购房需求。

“之前错过金山的，就不想错过奥体，这是目前不少欲购买奥体板块楼盘购房者的普遍心理。”福建中原地产市场研究部经理杨雪梅分析称，同时金山作为大福州率先成熟的片区，拥有三大综合体配套，市场认可度高，这些都为作为金山延伸板块的奥体板块打下了基础。

因此，如今奥体板块新楼盘的出现，自然也被打上了“金山久违的新盘”的标签。

高起点的奥体板块规划

不仅是继承，与浦上、金山大道等其他金山板块相比，奥体板块最为突出的优势，自然就是奥体中心及周边的配套规划。

据了解，为筹办2015年城运会，福州筹划建设的海峡奥体中心选址于南台岛中心，总占地面积约1100亩，包括一座6万人主体育场，一座1.3万人体育馆，一座4000人游泳馆，一座3000人网球馆和配套用房，建成后为福建省规模最大的体育中心。

不仅如此，随着城运会筹备工作的快步推进，区域地块也在加速建设，不少福州本土实力房企纷纷进驻，阳光城、融信、正祥相继拿地，其中阳光城丽兹公馆与融信白宫已完成项目初步亮相，速度之快，更让不少购房者迅速聚焦于此。

此外，除了奥体中心项目，奥体板块建设还涉及周边的交通改造、福湾片区城中村改造、飞凤山奥体公园建设，以及片区内的五星级酒店和四星级酒店规划，整个板块规划储备用地面积达5473亩。

由于2015年城运会的时间限制，因此配套起点高、区域成熟快，成为奥体板块吸引购房者的最大优势。

“奥体本身的规划和建设进度，品牌房企的连续拍地亮相，以及楼面价的持续上升，都给关注板块的购房者释放出明确的预期和积极的信号，入驻的开发商也把该片区项目开发列为重中之重，以树立品牌标杆，这样的价值信息就反映到了价格上。”业内人士表示。

精装房，带来更多附加值

值得一提的是，作为引起本次奥体板块报价风波的阳光城丽兹公馆，其精装房的定位也为房源本身提供了更多附加值。

“精装修的房子，尤其是类似丽兹公馆这类给运动员使用的房源，可基本实现拎包入住，而且在申请贷款时也直接将装修成本囊括在内，这些都给未来的业主提供了便利。”常青藤营销副总梁楷告诉记者，也正因为该房源提供给运动员，后期或增添额外的翻修成本，而从装修到翻修，各个环节标准的不同，都为房价的进一步提升提供了空间和利润。

“不过，无论是上述哪些理由支撑，总体而言，目前奥体板块各楼盘向购房者释放的价格信息多少还是有些偏高，这或许也是开发商的营销手段，欲通过释放高价来提高区域认知度，让人们更认可板块价值。而在进入开盘的实际销售阶段后，未必会真正卖出这个价位，这种‘高报低卖’的方式也是开发商常用的手段。”

后市两问：是否提前透支区域价值？

据了解，同样位于奥体板块的永翌上尚城，2012年上半年第一次开盘均价在9000~11000元/m，即便到了现在，均价也处于14000元/m。

因此不少购房者担心：如果当前的奥体板块新盘在初次开盘便卖出17000~18000元/m的均价，是否将提前透支该区域的升值空间？

对此，杨雪梅认为，过高定价在缺乏实际有力支撑的情况下，确实存在价值透支风险，但这也要看开发商后续营销是否能有力化解，如果有实力的开发商将该项目做成区域价格标杆，也能够为外界所接受，只是这需要时间考验，也需要真实有效的投入。

“同时，后续板块内房源的供应量以及土地拍卖的成本，也都决定了未来该板块的价值走向。”梁楷说道，如果供应量持续上升，对该区域楼盘价值的提升自然会有一定阻碍，就目前市场情况来看，这些楼盘报价略高，这就看开发商如何将这种奥体的利好和概念贯彻到底。

是否引发客群溢出效应？

众所周知，一旦某个板块内的楼盘价格过高，成为全城楼市或大区域内的“制高点”，购房客群总会不可避免地出现流向周边板块乃至其他板块的情况。

这就是楼市客群的“溢出效应”，而当前的闽侯各楼盘正是这种效应的最大受益者。

那么，就目前阳光城丽兹公馆、融信白宫等奥体楼盘的报价来看，是否也会引发购房者向其他板块“溢出”？

“的确不排除这种可能。”梁楷指出，所谓客群溢出效应，与购房者自身的选择差异和区域产品差异有关，从购房者选择来看，受到价格和区域认可的影响，如果奥体板块的价位趋近于市中心板块的价位，那么对那些价格敏感度高的购房者而言，就会有选择其他板块的可能，“毕竟价位趋近市中心楼盘时，购房者的选择可比性也就增多。”

“说到底，客户的购买驱动力是不同的，有的是区位驱动，有的是价格驱动。价格驱动的客户，很容易因价格影响自身选择，但如果是区位驱动型，那么项目所处的区域对于客户来说就显得不可替代，溢出效应的可能也大大减少，所以这也涉及产品自身的差异性和区域特性。”杨雪梅补充道。

而就区域性极强的福州楼市而言，即便奥体板块出现溢出效应，最先受益的也是金山板块其他竞争楼盘，而诸如东二环、五四北、东江滨等板块则影响不大。

记者的话：市场检验，才刚开始

一个楼盘进入实际销售阶段，通常需要经历形象公开、炒作推广、正式认筹、释放价格信号、及时调整、最终开盘等诸多步骤。

就目前的阶段来看，断定奥体板块价格虚高，似乎还为时过早，但开发商试探市场的目的却十分明显。

换言之，一旦这样的价位同样引来众多购房者疯抢，那么奥体板块的价格走向将就此“坐实”。

而在牵一发而动全身的全城楼市价格体系中，单一板块的价格快步上涨，必定会带动其他板块的升温，福州楼市难免将迎来新一轮涨期。

当然，在当下冷热不均的市场背景下，这些能否挑战成功，为购房者所接受，同样要打个大大的问号。

所以，市场的检验，才仅仅只是个开始。