业内人士表示，“旧改”蛋糕甜头背后，还有一系列错综复杂的潜在风险，考验的是开发商的整体实力。

开发商跟随政府步调积极参与旧城改造开发，希望能从中分一杯羹。从表面上看，“旧改”集中性释放了城市核心区可观的土地，为开发商带来新的利润增长点，一旦成功对开发商品牌的塑造也大有裨益。但实际上，“旧改”蛋糕甜头背后，还有一系列错综复杂的潜在风险，考验的是开发商的整体实力。

机遇 腾出新地

旧城改造可以释放城区土地，有效缓解福州多年来城区土地供应不足的情况。

目前城区土地基本通过“旧改”提供，这从近几年土地出让情况可见一斑——2009年福州推出的31幅地块中有13幅为旧城改造项目；2010年，福州全面加快了旧城区及危旧房(棚屋区)成片改造，实施第一批500万平方米的危旧房拆迁改造工程。当年，成功出让的55幅地块中有22幅为旧城改造项目。而在2011年的土地市场低潮期，成功出让的25幅地块中依旧有16幅旧城改造项目。2012年，福州城区旧屋区改造项目达131个，也创下历史之最。

“福州市中心区的土地供应量一直不多，而今年以来，开发商的拿地机会尤其少，即使有土地推出，也都是小幅地块或意向性比较明确的地块。”据不完全统计，2013年至今,福州及周边县市共推出了128幅地块,而这其中只有12幅地块位于福州区域,总面积仅46.5万平方米。而长乐、连江、闽侯等城市外围成为供地的主要区域，占据了土地市场的半壁江山。“今年市中心缺地无疑，旧城改造却能给开发商腾出大面积新地，缓解缺地之急。政府可能通过招拍挂或者协议等多种形式，将旧改项目出让给有实力的开发商。”

中心 地块好卖

福州大学房地产研究中心所长王阿忠透露，“旧改”项目腾出的新地，往往在传统的市中心、人口聚集、城市配套完善、有着多年的商业积淀和必要的生活配套。况且只要建在市中心区域的楼盘，开发商也一般都“不愁卖”，因此旧城改造地块对于发展商来说无疑存在巨大诱惑。

回顾目前市面上活跃的市区高端项目，也大多都是前两年的旧城改造项目，而它们的销售情况都普遍受到了市场认可。如万科广场售价达到23000元/平方米，前期推出的三栋楼已经全部售完，10月还将有新品推出。而世欧王庄项目售价也达到21000元/平方米，据有关负责人透露，目前住宅销售已完成3/4，项目可能在年底或明年上半年实现清盘。

事实上，除了项目售价提升，旧改项目涉及的商业、办公甚至综合体建设，也使区域焕发出新的活力，带来更多新的利润点。

带来新利润点

除了地块的区位价值，政府的大力支持，也成为“旧改”项目的最大优势之一。

据了解，普通的市中心项目容积率一般在2.8到3.5之间。而作为2010年出让的“旧改”项目，通常容积率超过4.8，且对高度等指标限制较小，对开发商而言可操作性较强，更容易保障利润。

此外在拆迁安置方面，政府也做出了明确规定。比如，王庄项目开发商负责提供55.83万平方米的就地安置房，政府则拨付拆迁安置费27.7亿元给开发商作为安置房建设费用包干使用，另外还付市政配套建设用地的拆迁安置费用约5亿元给开发商。而上海新村地块危旧房改造项目情况也类似，开发商地块内提供27万方左右的安置房，政府拨付8.181亿元作为安置房建设费用给开发商，另付市政设施和公建项目拆迁费用约1.6648亿元给开发商。

“这样一来，政府和开发商在旧改项目上的权责都已经清晰，开发商还能获得政府容积率和建设条件方面的放宽，得到政府扶持和资金倾斜，降低了开发风险，强化了与地方政府之间的联系。”中原地产福州公司总经理蔡俊分析道。

风险 程序复杂

“旧改”项目的甜头无需多言，在市场人人都想分市中心一杯羹的情况下，真正能尝到甜头的企业却不多，因为在实际操作过程中“旧改”项目的潜在风险也很多。

“首先是涉及拆迁改造问题，会造成很大的时间成本和经济成本。”业内人士江映辉透露，开发商一旦将资金投入旧改开发，就很难转入其他投资领域，如果不能在政府交地后以最快的速度运作，缩短建设周期，后续将面临资金成本、投资收益、获取贷款的利率提高等多方面的压力，可能造成开发投资者不堪重负。

其次，项目的开发定位也是问题，因为旧改成本较高，地块容积率一般较高，且通常附有回迁安置要求，而改造后新建住宅往往需要更高更准的定位、定价来实现盈利。在城区限购的背景下，高定位高定价的项目，争夺的都是同一波“塔尖”客群，去化速度往往更慢。

同时，开发模式也成问题，旧改涉及的土地类型多样问题复杂，要求开发商开发模式灵活多样以适用不同地块需要。此外，意外事件、社会风险和自然风险，政策等因素的变动，都会令旧改项目面临潜在风险。

经验不足会致项目亏本

“旧改项目需要开发商有足够的现金流与运作能力，开发商经验不足，运作失误也很容易造成项目亏损，并自砸招牌。”业内人士林先生透露，福州以往也有旧改失败的例子，它们多半属于项目定位不佳，工程进度缓慢，到销售阶段时定价又过高，导致销售放缓，回款变难，最终往往可惜了好地段，甚至成为“城市之痛”。

毕竟，旧改项目有别于一般的房地产开发，涉及拿地、融资、规划、拆迁等多个方面，需要开发商在这方面积累足够的经验和实力，拥有强大的运营能力，并不是谁都可以涉足，经验不足造成项目亏本的情况不止在福州也在其他多个城市出现。

后市 “旧改”会否推高区域房价？

那么，在如今旧改项目持续推出，获得政府政策的支持，开发商市场资本的参与的情况下，将对未来福州楼市带来怎样的冲击？

江映辉认为，在未来几年，福州市中心板块仍然会是楼市重镇，随着政府推动旧城改造项目地块的陆续拍出，还会有一波市中心稀缺房源重返市场。“毕竟，旧城改造推动城市升级，为城市带来新一轮发展机遇，无论新区如何发展，城市核心区的更新无疑是最为重要的，其平衡并主导着各次级中心区域甚至卫星城的发展。”

不过，不少业内人士也认为，从上一轮旧改项目面市的产品看，往往都对区域价格造成了上涨的压力。据融信集团总裁助理阮有直透露，“市中心的项目任何开发商都想做，而且都会往高端了来规划，如融信的旧改项目就依旧定位高端。”而随着旧城改造完善，未来的城市配套设施更为完善，中心城区房价进一步走高的趋势基本上被认为“少有悬念”。