N本报记者 洪德木

核心提示 近日，房地产市场上备受瞩目的博鳌论坛如期举行，中国房地产产业协会秘书长朱中一在会上表示，房

地产市场上较为有效的长效机制将于不久后推出，与此同时，有关于“建立房地产市场健康发展长效机制建议”的课题报告也受到了政府的关注。面对着楼价越调越高的局面，对房地产市场具有长期效用的“长效机制”受到业界关注。什么样的政策才算是长效机制？长效机制对现如今的楼市环境是否真的有效？

房价越调越高

据国家统计局发布的有关7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况的数据显示，与6月份相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，持平的城市有4个，上涨的城市有62个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为2.2%。这种情况在业界可以说是见怪不怪了，房价持续上涨成了市民的潜意识。“房价持续上涨并不代表国家的政策越来越微弱，只是说明政策所起到的效果愈来愈微弱。”在谈到房价情况时，莆田市房地产业内人士陈先生表示。

回顾整个房地产行业的发展轨迹，2003年开始出现楼市调控，据业界人士不完全统计，十年中出台了43次调控政策，而每一次的调控后总是伴随着房价的上涨，以至于在10年之间房价上涨了10倍之多，“用行政手段干扰市场经济，在一时之间可能会有效用，但从长远上看，将会对经济的发展有影响。”业内人士李先生表示，特别是近几年来，国家出台的限购、限贷等政策的调节力度是加强的，对市场干预也较明显，只是难以抑制房价的上涨，对整个市场的健康发展也难起到长久作用。而对于房价为何居高不下，尤其是一二线城市房价涨幅不断攀升，李先生认为，一方面是受供求因素影响，住房刚需和改善性住房需求持续增长；另一方面在于地方政绩考核仅以GDP为主，加之对土地财政的依赖很强，推高地价，助推房价趋势明显。

长效机制刻不容缓

过去的行政调控政策，在抑制投资投机需求方面取得了显著成效，但如今的房地产市场已发生变化。当下的市场需求主体主要是刚性和改善性需求，要解决这部分需求，要从长远、外围的改革来解决，而这也就是房地产“长效机制”产生的市场基础。虽然说短期的调控政策对市场上投机投资性购房有一定抑制作用，但同时也会在一定程度上误伤了刚需买房群。

据相关媒体报道，在制定长效机制方面，相关部门已着手在协调，“长效机制涉及到人民银行、银监会、财政部、国土资源部等其他一些职能部门，目前正在征求意见，主要还是集中在政府部门。”“已完成草稿起草的房地产调控长效机制主要涵盖房地产财政税收、商品住房供给、城镇居民保障、信贷政策、地方土地出让金管理等方面的内容。”

“要把房价降下来，一方面需加大市场供应量，特别是保障房等产品的供应量，另一方面，则是政府要放开行政的手，让房地产更多地走向市场化，在这方面，就需要制定一些市场化规则，而这其中，制定相关的‘长效机制’刻不容缓。”采访中，业内人士陈先生表示，目前，调控是保持住房价格相对稳定的手段，为遏制房价的过快上涨和投机投资性的购房，中央政府近几年来采取了一系列措施，包括增加有效供给、实施差别化的信贷税收政策和限购、限价等行政性措施，虽然收到了一定成效，但社会的评价差异很大，这就需要有一套科学、合理的政策来保持市场的健康发展。

机制需与时俱进

实际上，包括房产税、全国住房信息联网在内的政策在早几年已有风声，这其中也可以说是“长效机制”的一部分，但由于涉及面广，牵扯到各个利益层面的关联利益，所以迟迟未能正式向全国推广，“这些政策如果全国推广后，对房价的影响无疑是巨大的。”业内人士表示，这几大方面同时也为房地产长效机制奠定了基础。

也有业内人士表示，建立房地产调控长效机制必须更多运用市场的办法，以“市场化为主手段，辅以政府调节”，保持供求关系总量平稳，以及房价平稳。例如，通过增加房屋持有成本实现房地产的去投资化，打压存量房，逼出空置房，促进房地产市场的流通，改善供求关系；或者是通过推进土地制度改革，改变政府垄断土地市场造成地价上升的局面。“总体上看，由于市场情况变化很快，长效机制应该是在不断制定、完善、出台、改进之中进行。”