N本报记者 邱岩

从2013年的11月起，历时近两个月，福州楼市进入了“年末冲刺期”：

各大楼盘铆足了劲，费尽心思推优惠，展开各类圈层暖场活动，频频开盘，让整个楼市热闹非常，也给年末着实增添了几把火。

但开发商的全面出击、卖力营销造势，是否真的换来了年末翘尾的行情？

至少在业内人士看来，答案只能算“差强人意”。

数据

有些平淡 环比上升同比骤降

就账面数据而言，与开发商铺天盖地的造势相比，2013年最后两个月的网签数据着实有些平淡。

据海都房网（house.Nhaidu.com）地产数据中心显示，截至2013年12月30日，11月福州市五城区住宅签约量为1206套，12月1日至30日的签约量为1225套，与9月份的835套和10月份的911套相比有了较为明显的增幅；同时，这份年末数据也比2011年年末低迷时的885套（11月）和685套（12月）高出许多。

然而，与2012年11月的2282套和12月的2136套相比，则逊色了许多。事实上，整个2013年下半年数据均难堪华丽，即便是年末冲刺令成交有所回升，但依然难掩整体平淡的事实。

一如数据的平淡，比上不足，比下有余——这正是大部分业内人士对本轮年末冲刺的整体评价。

解读：

“从2013年暑期档开始，对部分高价楼盘实行限签已经让成交数据变得更加低迷，这也是年末数据不及2012年的原因之一。”一位业内人士透露，在实际市场层面，2012年楼市整体处于复苏期，尤其是下半年仍处在强势回升阶段，直到2013年5月才达到阶段性顶峰，这点也在成交数据上有所体现；而到2013年下半年，随着信贷的收紧，加上限签的影响，都让开发商感到了回款的压力，福州楼市又开始进入新一轮回落。“所以从这个角度来看，年末冲刺让成交量出现了一定回升，也算有所成效了。”该业内人士称。

实际上，受到自身滞后性和限签等因素的影响，网签数据已经难以即时体现楼市动态成交状况。

那么，实际的开盘和销售走量，究竟如何？

销售有点郁闷

开盘频频 去化放缓

最能体现2013年年末冲刺热度的，莫过于开盘。

据海都房网统计，2013年11月，大福州总计有14个楼盘开盘15次，而12月的开盘次数同样在15次以上，这一单月开盘数据仅次于2013年“红五月”的17次开盘，冲刺势头可谓火力全开。

但实际成交去化率却并不如“红五月”那般乐观。据了解，虽然2013岁末开盘项目众多，但近期的去化率则明显比此前有所下滑，甚至连此前频频售罄的闽侯刚需项目也低调了不少，不少楼盘开盘去化率降至50%以下，以至于整体市场“看似火热”，但单盘销售成绩却难称上佳，翘尾行情也自然就谈不上了。

以闽侯县城新区一楼盘为例，据知情人士透露，2013年12月28日，该楼盘开盘去化率不过40%，且距离前一次开盘仅半个月时间，岁末强推的意图十分明显，但蓄客时间较短也直接导致了去化并不理想，尤其是高楼层走量更慢，这也是目前不少楼盘的开盘现状。

值得一提的是，在这样的背景下，部分楼盘也选择了低调“暗开”的形式，只求走量，不求造势，能卖一套是一套，这与高调的线上宣传形成巨大反差。解读：

在福州中原地产市场研究部经理杨雪梅看来，2013年末众多楼盘的营销动作，虽然为整体楼市添柴加薪，但也造成了客户分流，同时分化了各个楼盘的销售业绩。

“毕竟价格上去了，成交跑量也经历了一整年的消耗，前期蓄客的积累也逐渐萎缩，让2013年年末的楼市销售整体呈现疲软态势，即便是持续一整年火爆销售的闽侯也难例外。”CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东表示，其实2013年的岁末是一个尴尬的阶段，前期客群基本消耗完毕，而返乡置业潮又尚未开始，但开发商又必须通过各种营销手段将市场热度保持下去，所以市场疲软在所难免，预计下一波销售热潮最快也将在春节前后出现。

购房有所收敛

观望增多 存货加大

除了去化放缓，市场疲软的另一大特征便是观望人群开始增多，市场博弈的天平又重新倾向了买方。

“从我们对来到案场的购房者的观察来看，近期来看房的人并没有减少太多，但实际来买的人却并不多见。”金山一楼盘负责人告诉记者，近期人们的买房积极性不如此前，观望人群的比重也明显加大，理性考虑的因素也开始增多了起来。

近期正关注闽侯楼盘的购房者张先生也坦言，跟前一段时间比起来，岁末年初可选择的房子大大增多，而且每一个楼盘都会推出不同程度的优惠，身边的朋友也不急着买房，不会像之前那样疯抢，这让他可以好好选，看好了再做决定。

解读：

购房者的观望，一方面因价格抗性，另一方面则源于开发商在年关冲刺时的加大供应。

据海都房网统计，自2013年10月开始，福州楼市可售房源量便不断加码，备足存货奋力冲刺年关，10月新增住宅房源3368套，11月新增住宅房源1550套。而截至2013年12月29日，12月新增住宅房源达4323套，创下了仅次于2013年1月的“第二高值”。

“这一波的新增供应，主要是为春节返乡做足准备，但岁末年初又正好是春节将至未至之时，新一轮购房主力尚未来临，也就为近期的购房者提供了一个短暂的‘买方时机’。而恰恰又是选择面的增大，让人们的购房心态更加理性，持币观望的人也明显增多起来。”张旭东补充道。

□记者的话

收尾平平丰年依旧

坦白说，即便缺少华丽的收尾，但2013总体仍是开发商的丰收之年。

这不，岁末年初之际，不少福州地产商已经摆开了庆功宴，晒出了销售业绩。例如，金源集团在福州地区的两座大盘——贵安新天地和罗源湾滨海新城总计创下了180亿元的销售业绩，阳光城福州公司在2013年总销售额也突破了100亿元等等。

但房价屡屡上升所带来的价格抗性，以及中大户型的集中扎堆，还有依旧存在的限签和信贷因素，也同样伴随着楼市一起“跨年”——

“丰年”所带来的问题，并未解决，而年关冲刺战绩平平所带来的启示，更应警醒。且看2014，如何继续破题。