N本报记者 刘梦宁

在当下主打刚需的楼市中，福州高端大户型却“逆势而上”，为项目添加精装，甚至打出近万元的精装标准——融侨外滩打出了“只有外滩，才配精装”的宣传；建发国宾府也打出“500万入主建发国宾府200~300㎡超大平层，每套300万元精装标准”的宣传。

那么，市场上大户型的去化情况究竟如何？精装修能否为受高总价之苦的豪宅大户锦上添花？

调查：大户型去化率低、销售周期长

如今的市场下，大户去化慢是共识。

近日，记者走访了多家市中心以及江滨的200平方米以上的高端项目。多个营销负责人均表示，现在市场比较低迷，观望情绪很浓，普通住宅销售已经出现瓶颈，大户型更是如此。“不过项目都在低调销售，不走开盘形式。”

根据CRIC克而瑞福州机构数据统计，福州市场上几大在售高端项目大户型累计已经开盘的去化率都不甚理想。“融侨外滩目前主推4栋楼，3栋毛坯、1栋精装，上周推出200~240平方米之间的精装产品77套，去化约四成。这样的表现，在高端大户型市场中已属上游。”

其余项目销售更显“艰难”。克而瑞福州机构总经理张旭东透露，位于五四北的一大户精装型项目从去年底开盘以来，累计去化率不到一成。而位于仓山区的另一高端大户型项目，在历时两年的销售期之后，累计已经开盘的去化率不足六成。

业内人士林先生也表示，“高端物业和普通住宅楼盘不同，相较于刚需项目一年左右的快销期，高端物业往往有着较长的销售周期，基本上都在两年以上甚至更久。”

究其原因，业内人士江映辉认为，这类项目定位高端总价高，客户群窄，再遇上别墅类产品的强力竞争，加之目前市场观望情绪弥漫，客户不愿出手，导致大户难销。

补贴精装费让利促销

“大户型价高，消化速度慢，只有提高产品的性价比才能吸引高端买家出手。”业内人士江映辉告诉记者，福州楼市中一部分项目开始采取补贴精装成本的方式，提升项目附加值，变相让利，从而在实际成交上为大户销售“做加法”，形成销售助力。

据记者了解，一在售大户项目，此前的毛坯均价在2.5万~2.6万元/平方米之间，而精装产品均价也只达到2.6万~2.7万元/平方米左右，单价只涨了1000元/平方米，“精装几乎就是附送的，这种合理定价，会让客户明显感觉到产品的含金量提升，也不会让前期购买的业主感觉到降价而不满，形成良好的销售助力。”

根据市场调查数据，记者发现采取这种补贴让利方式销售大户型的项目去化率良好。其项目负责人也告诉记者，虽然整体市场不够景气，但项目成交情况与去年相比，变化不大。

不过业内人士也提醒，目前福州开发商做精装的思路很多都没有想好，更多的只是拿出一两栋产品作为试水，形成销售助力。此前也有不少开发商曾宣传打造全线精装产品，但后来在实践中也打了“退堂鼓”。

精装拔高形象不惧滞销

在一些大户项目选择补贴精装成本，促进销售时，另一些项目却反其道而行之。

据记者了解，市区某大户项目近期打出百万精装标准广告。有业内人士透露，该项目前期中小户型销售情况一般，没有产生高溢价，所以开发商考虑对最后几栋景观最好、位置最核心的楼王产品进行高规格的精装，提升利润。有楼市调研人士告诉记者，该项目在售的中小户型售价仅有1.7万~1.8万元/㎡，但大户型项目加上精装后，形象拔高，价值提升，售价达到3万元/㎡。

虽然该项目通过精装提升了形象，但高总价再加上高精装成本显然打动不了市场。多个业内人士对此项目均评价认为：性价比低，不受市场看好！不过据记者了解，该项目房源余量较少，开发商并不在乎销售周期，而是主攻利润。

□记者的话

大户型不适合“久酿”

福州楼市大户型难销，已经不是一天两天的事了，但这种难销，大多是相对中小户型而言的。

大户型一套动辄数百万，其客户群多为有钱人。由于政策限制，大户型的客户更窄至“有钱人中有闲钱的人”。

在这样的限定标准下，市场和开发商往往还沿用常规指标判断大户型销售。有位朋友销售过某大户型楼盘，他表示去年一年的销售额有数十亿，每个月的走量最少也有近十套，但老板依旧很不满意。

“总是想卖得更好，卖得更贵！”这是每个开发商的愿望，但如果产品身不逢时，坚持未必就是胜利。

当年多少大户楼王，以高精尖的设计、品质屹立市场前沿，数年后再看已经落魄过时。

所以，房子虽然是稀缺品，大户型是高价货，但也有流行期，它不适合“久酿”的。