N海都记者 林姿

4月28日，福州市国土资源局公开出让福州市城区7幅国有建设用地使用权。由此，2014第一次土拍将拉开帷幕。（地块具体情况详见海都房网house.Nhaidu.com土地实测专题）

虽然本次首拍是三年来最迟的一次，不过，依然延续了近几年城区地块供应重商业、旧改的风格。那么，本次首拍会有哪些看点呢？

地下空间开始抢手

地下空间地块，从去年起就频频现身土地市场，并一度引发争夺。如2013－47号茶亭公园的地下空间楼面价322元/㎡，溢价率194%。2013－40号海峡金融商务区地下空间楼面价6098元/㎡；2013－36号观井、观海地块之间规划路地下空间地块楼面价1920元/㎡，溢价率587%。

在本次推地中，亦有2014－03地块，楼面价8577元/㎡。2014－05地块楼面价513元/㎡。

解读：业内人士郑景枫表示，地下空间实现综合利用开发价值挖掘是未来城市建设的一个方向。随着大型城市市中心土地资源日趋紧张，日后地下空间的招拍挂将会变得更加普遍。

目前推出的地下空间地块不仅可作为停车场使用，亦可成为商业用地，且对竞买人条件、项目产属等都没有特别要求。但值得注意的是，不管是停车场还是商业，地下空间对于地段的要求同样较高，就其他城市一些非核心地段的地下商业项目而言，其开发经营普遍一般。

地块持续碎片化

在本次推出的7幅地块中，面积多较小且零碎，且多为旧房改造地块，如鼓楼区2014－01华大村下、后营旧屋区改造地块97.21亩，2014－04加洋路34号旧屋区改造地块2.54亩；2014-06、07号的晋安区横屿地块28.75亩，碎片化的地块几乎都是市中心旧房改造的腾挪用地。

解读：据统计，2013年以来福州市区出让的地块均以小面积为主，尤其是20亩以内的地块达到20余幅，而今年，这种趋势或更加明显。

目前市区剩余可建设用地面积有限，且分布零散。从各个行政区来看，台江、鼓楼等传统市中心只能依赖小面积的旧房改造地块，仓山区重点在城南板块，而晋安区的富矿则是横屿组团。

地块竞拍要求提高

2014年首次推地7幅地块中仅有2014-01号华大旧改地块1幅涉及住宅，在扣除拆迁安置房后，按照不低于5%的比例配建公租房。该地块涉及住宅面积16.6万㎡，且绝大部分为政府回购。

其他地块虽为商服地块，但竞拍条件明显提高。如2014-03号地块沿街地面一层商业应为集中式，不得分割销售。2014-02号地块要求引进星级酒店。2014-06、07号地块则要求引进商会。价格门槛也出现上提趋势，2014-04号地块的起始楼面价已达到21683元/㎡。

解读：业内人士林先生表示：“商业用地可以增加就业、增加政府财政收入等等。而商业用地只求数量不求质量的现象早已成过去式。适度提高门槛，能进一步促进整个城市建设以及形象提升。”而中心城区的商服地块，较之新兴CBD而言，具备先天的地段优势，加之采用拍卖的竞买模式，易引发争抢，入市后的溢价空间较高。

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首拍地块与去年已拍地块有“雷同”？

有业内人士在首拍地块中发现，2014－02、06、07与2013年已拍出的49、50、52三地块，在规划指标以及竞拍人要求等竞拍条件方面极为相似。

据记者调查整理发现，宗地2014－02号与2013－52号在地块规划上没有差别，不过，2014－02地块要求竞买人须与中国连锁经营协会公布的2012年中国连锁百强前10名中主业从事大型综合超市的企业之一签订入驻本地块的合作意向书。竞得人须在交地时缴交履约保证金1亿元，引进企业入驻后退还。而2013－52号则没有“引进企业履约保证金1亿元”的条件。

宗地2014-06、07号地块与宗地2013-49、50号地块在地块规划上亦没有差别。

但宗地2013-49、50号地块在竞买人条件中，要求“承诺入驻后五年内每层每年税收不低于100万元人民币（其中县级商会会员单位每层每年税收不低于200万元人民币），不足部分由入驻商会会员向晋安区补足”。而宗地2014-06、07号地块则并未有“县级商会会员单位每层每年税收不低于200万元人民币）”此项要求。