N海都记者 王烽/文 黄启鹏/图

海都讯“在冠亚广场地下一层，生意从来就没有好过。”昨日，在那里经营女装的一商户向记者这样直言。

何止冠亚广场地下层，五一广场、火车站、世茂等地下商场，不管是新的还是老的，皆全军覆没，其症结何在？业内指望福州地铁开通能将这些地下商场带往春天，它的可能性有多大？

地下商场萧条商户保本就知足

记者昨日再次探访位于火车站站前区域地下一层的淘宝城，只是在每列火车到站后才会给淘宝城带来些许人流，但在商户看来，这些人流注定是匆匆过客，属于无效人流，“没5分钟便消失得干干净净”。

中午时分，在淘宝城一个服饰小店内，商户老林正悠闲地躺在沙滩椅上闭目养神。老林是4年前进驻淘宝城开店的。他说：“在这里开店的好处在于租金相对便宜，20平方米不到的店算上水电公摊每月也就2000多元，小妹是请不起了，自己既当老板又当员工，这样还能凑合。”

而同样是“光杆司令”的淘宝城服饰商户林女士则告诉记者，“在这里，营业额不时就会抱蛋，每月能保本就要偷笑了。”

身处南门兜商圈的冠亚广场地下层还要冷清，这里的商铺租金有的甚至还不及火车站淘宝城。约有三成的店铺卷帘门拉下，处于“铁将军把门”的状态。在冠亚广场地下一层经营女装的一商户直言：“这里，从来就没有好过。”据介绍，这里多年前（2008年4月，当时冠亚广场开业不到4个月）也曾发生过商户集体闭店。

产权分散商管沦为物管

在朝阳房产商业招商运营部经理郑林列看来，福州地下商场屡战屡败的症结在于，不在少数的地下商场开发商为迅速回笼资金，把产权卖给了众多私人业主。而正是开发商的急功近利，给项目运营带来了极大隐患，资金是迅速回笼了，可一卖了之，但“商业经营管理”没有了话语权，不得不沦为“物业管理”的角色，整个商场的统一规划也就无从谈起。

郑的说法，在记者的走访中得到印证。接受记者问询的火车站淘宝城、冠亚广场地下层商户埋怨最多的一句话就是，“哪里是商管，就是物管，只管收钱，商场应有的资源整合推广、营销，连个影子都没有。”

郑林列说，商铺一卖了之，最麻烦的还得数产权分散，业主过多，这样极容易造成偌大一个商场没有主力商户的尴尬，没有主力商户也就谈不上带动人气。而以万达广场为代表的城市综合体之所以成功，就在于它很清楚哪些产权可以卖，哪些产权不能卖，尤其是室内街的商铺产权。

郑进一步解释道，主力商户多姿态高，需要商场捧着它，往往低租金甚至还要商场贴钱，但产权分散到个人后，他们最关心的是租金行情，都想租个好价钱，“不可能一家以低租金租给有号召力的主力商户，别人坐享其成以大几百的行情租给他人，没有业主愿意当这样的‘傻瓜’”。

“这就是矛盾。”郑林列说，真正的商管可以适当对主力商户倾斜，而商铺一卖了之，已沦为物管的商管却没法做到。

地铁开通好日子就来？

上述火车站淘宝城商户老林告诉记者，眼下虽然经营情况不佳，但不雇工，在自己既当老板又当兵的情况下，还能撑得下去。对于淘宝城，老林有他自己的想法，他说只要熬到地铁开通，好日子就到了。

东街口商圈南街也规划有地下商场，也与地铁相连。福州百货业“一哥”东百东街店一中层告诉记者，依据上海、广州等地的地下商场，与地铁站相连的百货负一层，甚至有ONLY、MODA、ESPRIT等标志性品牌。众所周知，ONLY、MODA、ESPRIT在百货店属于业绩第一集团方阵品牌。该人士表示，福州现有的地下商场之所以屡战屡败，关键在于没有引客流的载体，有了地铁就不一样了，有了地铁就意味着“人迹必至”。

在曾分别担任过万象广场商管总经理、宝龙城市广场商管总经理的林建德看来，地下空间开发，在缓解交通的同时，附带的商业功能也是其一，“关键是主题明确下的串联”，需要基于体量等因素考量做好自己的定位，否则，即便有地铁客流的加持，也只能“泯然众人矣”。也就是说，地铁因素的人流加持，创造了极佳的外部环境，可“内功”也要有,否则也难成气候。林称，福州的地下商场，万宝、南街或许能成“带头大哥”。

不过，林建德还说，有了地铁因素的加持后，尤其是处于地铁交汇换乘处的地下商场，往往会变得高姿态起来，一些原本的商户很可能会被扫地出门。也就是说，上述的火车站淘宝城商户老林想法固然美好，可到时的现实状况很可能是商场不一定选他了。