这个6月，福州的开发商面临着前所未有的严峻形势：“金三银四、红五月”落空，上半年业绩考核在即，而接下来又是长达两个月的淡季。因此，6月刚启幕，各路开发商就已经火力全开——以活动促人气，暖场活动自然不能停；以优惠促认购，特价、促销价格战引爆全城。“双管齐下”的方式会否为上半年画上圆满的句号？

N海都记者 林姿

如果说3月的低起价、4月的特价房只是开发商试探购房者的投石问路，那么，刚过去的这个端午节，楼市中的价格战已经进入“真刀真枪”阶段——

不分楼层一口价、特价房、分期首付愈演愈烈，促销、价格调整也向着更深更广的范围扩展。

而这，也正式掀开了6月楼市销售大战的序幕。

一边是上半年业绩考核在即，另一边则是“买涨杀跌”的观望情绪弥漫，开发商期冀以更大的促销力度加速去化的策略可否奏效？

每个板块都在“打折”

事实上，从第一季度起，楼市价格战就初露苗头。

3月，开始有楼盘尝试以低起价为促销噱头；4月，少量特价房试水市场；5月，作为风向标的大房企率先启动大规模价格调整。而端午节，福州楼市中的调价动作显然已经从“点”蔓延至“面”。

据记者多方调查了解，目前福州的各个区域都有楼盘调价促销，几乎没有不打折、无优惠的项目，即便传统核心区也不能幸免。

金山板块，华润橡树湾多重折扣依然延续，多数都能达到9.4折，而结婚证、老带新的优惠均可叠加，首付四成优惠两个点，全款则可以打9折。

东二环板块，香开新城主推“盛夏团GO季”，存8000最高抵12万，买房送10万装修基金；保利香槟国际有89~240㎡部分指定房源1.4万元/㎡起，另存6000抵10万。

西二环板块，融信澜郡的促销短信中显示，“集团领导特批18860元/㎡，一楼160㎡大四房278万”，折合17300元/㎡，较之此前亦有近3000元/㎡的调整；融侨悦府在此前的一成首付后，推出清盘特惠，20层以下一口价，特惠房均价在18000~20000元/㎡，调整幅度亦在3000元/㎡。

此外，原本“说一不二”的价格也在不断加大的议价空间中动摇。很多折扣在案场针对意向客户酌情释放，具体能够得到多少折扣就看购房者的砍价实力。据记者了解，一般说来，能在对外释放的各类基础优惠之外至少低10万元。而特价房数量亦随行就市，卖完就继续补量。

10万优惠不算啥，更有7.5折促销

从单个项目前后比较来看，讲究高周转以及多盘联动的项目优惠幅度更胜以往。

闽侯板块，世茂御龙湾少有地拿出楼王促销，6114套楼王位置，90㎡三房，1~14楼一口价69/71万，折合7600~7800元/㎡。五四北板块，三盛国际公园·贝肯郡一口价清盘特惠，1~5层、6~12层以及13层以上来做价格区分，优惠力度比五一更大。

万科旗下多盘同时启动员工价优惠。万科金域榕郡案场折扣最低9.3折，总经理特批折扣9.6折，折后均价3.5万元/㎡左右。处在清盘状态的万科广场员工特惠房案场最低折扣9.2折，特批团购即138m7.5折、111m8.5折，折后均价2.2万元/㎡，较之最高点的25000元/㎡有近3000元的调整。5月底才宣称提高售价的万科又一城，也推出特批团购2%，四房户型9613元/㎡，34层近11600元/㎡，总价优惠近10万。

最会玩价格的阳光城这次也有举动。阳光凡尔赛宫一期清盘，8层16500元/㎡起，32层18033元/㎡起，近期的成交均价多在18000元/㎡左右，比原先降了2000元/㎡。阳光城丽兹公馆在城运会前免月供、二胎房10万优惠后再加上诸如世界杯优惠等特价措施，西海岸为了吸引买家，又推分期首付等价格噱头。

成效咋样？

“端午节的促销方式实际上和五一节差不多，大大小小的项目都在促销优惠。不过，小恩小惠的促销已经不能打动购房者了，只有明显出现价格调整，或者有大规模特价房项目，才有可能提升认购量。”

CRIC克而瑞福州机构数据显示，端午小长假三天的认购量较之“五一”并未有明显提升，不过部分单盘表现较为出色。如丽兹公馆在五一期间认购不到10套，而端午期间则有20套；凡尔赛宫五一期间的销售量不足端午的三分之一。融侨锦江悦府在推出一期清盘特价房后，端午期间就立即去化了十几套特价房。据三盛国际公园方面表示，特价房推出后即有几十套认购量。而打出特惠价格后，万科广场销售量也有所提升。

CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东表示，“热销项目均有较大的价格优势，且与周边项目相比优势明显。”

“不待见”的端午咋成了热点？以往的端午都不算是重要的推盘节点，但今年却成了福州楼市上半年以来促销规模最大的节点。

福建中原研究部杨雪梅认为，“以往大家并不重视端午，而今年黄金节点五一受到楼市持续降温以及市场分化加剧的影响，购房者观望情绪加重，各家的业绩冲刺行动未能如愿，因此就顺延到了端午。”

在下大力气促销背后则是半年报的业绩压力。进入6月份，距离房企年中业绩考核也仅剩最后一个月。据记者了解，2014年福州的大多数项目销售量普遍下滑，半年销售任务多数都尚未达标。端午作为6月唯一的小长假节点，就自然成为冲刺业绩的最后一个节点。

杨雪梅表示，“很多房企都将面临半年报的最后一搏，而且6月后，天气炎热、销售乏力的7、8月传统淡季就要来了。”对开发商来说，能做的就是尽可能快地找更多客户，同时尽量把相对朝向不太好的房源进行促销吸引客户。否则错过这个节点，后期销售就更难跟上了。”

端午的促销节奏，或是6月楼市的一个缩影。

张旭东表示，虽然之前开发商的调价意愿不强，但从端午来看，已经随着业绩压力被进一步打破，“现在福州各个区域都有领衔调价的项目或低于预期开盘的项目，尤其是去化缓慢的区域。”

对开发商来说，6月能抢跑就抢跑，赶得上销售的就加推。据记者了解，为提高售楼人员的积极性，部分项目甚至还在5月启动了新的销售激励机制，在达到一定销售套数后直接发奖金。

“动价”能百试不爽？

另一方面，在购房者观望情绪下，多数试探性小规模促销项目的认购量并未有所提升。金山一项目的负责人就告诉记者：“暖场活动虽然能让售楼部人气上升，但人气并没有转化为购买力，端午节的销量还是不理想。”

深深地产营销经理林周对记者表示：“目前市场的冷淡并非政策因素导致的，而是信贷紧缩以及观望情绪叠加造成的，因此恢复过程会比较长。我们也做好过冬的

打算，如果情况不允许，也不再大规模开盘，暗开或者小量推盘可能更适应目前的情况。”

业内人士林先生则认为，“预计6月调整价格的楼盘数量将明显增加，年底的各种促销手段都提到年中上演。毕竟，要在淡市中求生存，提高资金的流转速率至关重要，以价换量将是开发商的明智之选。”

但是，对于促销，不同开发商有不同看法。金山一项目负责人就告诉记者：“周边项目都在打价格战，但是自身项目定位高端，建安成本不菲，在价格上肯定不及其他成本较低的项目来得灵活。既然价格战没有胜算，不如不打。而且对项目的目标客户来说，也失去了房产保值的安全感。”此外，大规模的促销也面临着更大的问题。在担忧老业主反弹之余还有买涨杀跌的风险在畔，如何又好又快完成促销走量，成为6月开发商的头等大事。