N据新华社电

保监会23日正式发布的指导意见称，7月1日起，未来两年，北京、上海、广州、武汉将正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点，这意味着“以房养老”商业保险正式开闸。

以房养老咋“养”

“反向抵押养老保险的投保人群须同时符合两个条件，一是应为60周岁以上老年人，二是拥有房屋完全独立产权。”保监会人身险监管部主任袁序成说。

保监会出台的指导意见中还明确鼓励“针对不同年龄和需求的客户推出医疗、保险、健康管理、金融理财等服务”。

房价涨跌咋“算”

“保险版”以房养老的最大风险和不确定性都来自房价的波动。

指导意见中称，“保险公司要聘请具有一级资质的房地产评估机构对房产价值进行评估，费用由保险公司和消费者共同负担。”

如果房价上涨，房屋增值怎么办？根据指导意见，保险公司推出的试点产品分为参与型和非参与型，也就是可以按照合同约定，决定保险公司是否参与分享房产的增值收益。

首都经贸大学保险系教授庹国柱说，对于参与型产品来说，保险公司可在与投保人签订购买合同时有所约定，如果房产增值，按何种比例来分配，归属于投保人的部分，是一次性给予，还是按月领取，这些都可以在合同中涉及。对于非参与型产品，无论房价上涨与否，保险公司均不参与房产增值收益，抵押房产增值部分全部归属于投保人。

那么，如果房价下跌了怎么办？业内人士指出，保险公司要承担这个风险，可通过资金的运作、再保险等形式化解或是降低这一风险。

此外，如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。如果续期费用太高，保险公司很可能会无利可图，甚至亏本。

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反向抵押养老保险：拥有房屋完全产权的老人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人统一的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。房产处置的剩余所得将会返还给继承人。

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政府版银行版“以房养老”

2006年以来，上海、南京等地开展了以政府为主导的“以房养老”，但由于相关政策配套缺失等原因，“政府版”的“以房养老”进展缓慢。

2011年，一些商业银行推出“银行版”的“以房养老”，即老年人以房产作为抵押向银行申请贷款用于养老，借款人按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。这一业务推出后客户寥寥无几。