2014年开春起，摆在开发商面前的就是一道坎——在楼市宏观调控之下，购房者陷入深度观望状态，楼市成交低迷。为了吸引人气，打破僵局，开发商使出浑身解数，制造话题、降价、周周暖场活动不敢停……一切只为成交。

尽管今年开发商如此卖力地营销，成交量不尽如人意，但上半年的一些营销仍值得好好回味。

最具悬念的营销：一个“江山”引来的风波

2014年3月底4月初，一个“江山”引来了楼市风波。

一开始，在各大报纸的头版上，“江山”这个新名字赫然进入人们的视野：“我是江山，我将送出名下三套房产，寻找福州有缘人——2014年4月1日，我从不开玩笑。”

事实上，这是名城地产旗下的江山大名城噱头似的营销。

但有意思的是，未等名城地产揭开最终面纱，就有其它项目“截胡”——当天下午，保利香槟国际就在自己的公众账号中说：“谁是‘江山’，重要吗？我不是江山，不渡有缘人，天下没有免费的午餐……我不开玩笑。”群升江山城登出“我是江山城，我的三套房很特别，三房能变四房……寻找有缘人”的广告。融信白宫也以“不爱江山爱美人”的广告语宣告跟进。

一时间，“主人很淡定，看客不淡定”。显然，“江山事件”迅速发酵并演变成一场全楼市的营销狂欢。

点评：这样的营销事件，可以称做成功，赚足了眼球，让人印象深刻，但只能阶段性使用，终究还是要看项目的特性来决定使用与否，大胆作为加神秘营销固然引爆眼球，但产品和价格才是让人掏腰包的真正所在。

使用频率最高的营销：明降暗降，降价潮袭来

不管开发商乐不乐意，价格始终是硬道理。

今年开春以来，开发商们一直是“犹抱琵琶半遮面”的暗价，但到了四五月份，房价已经转变为高调的降价，各种促销活动和现房尾盘的清盘大优惠，吊足了人们的胃口。

开发商开始以价换量，在闽侯，甚至开出了6字头的起价。不只在闽侯，在金融街甚至位于福州市中心的东二环板块，一些当初的“单盘热销王”当下的售价也开始回落，有些房源的价格甚至低于开盘价，颇让人有“一朝回到两年前”的感觉。

略有回落的房价，让一些原本持观望态度的购房者蠢蠢欲动。

点评：虽然价格略有回落，但买涨不买跌的心态，让购房者陷入纠结，仍有相当一部分购房者，还在继续观望，期待房价有再调整的空间。但楼市犹如股市，每家开发商都会根据自己的资金情况和推盘量来制定自己的价格，想抄底并不是件容易的事。还是那句话，一旦找到适合自己的房源，只要自己资金实力够，且为自住房，该出手时就出手。

常有“星”味的营销：明星纷沓而来，旺场又吸睛明星，依旧是福州开发商的宠儿。

福州上半年是名副其实的明星季——3月1日，五四北泰禾广场请来了“郭靖”黄日华；4月12日，三盛冠名“李宗盛福州演唱会”；4月29日，海峡国际家居建材城冠名“姜育恒演唱会”；5月10日，融信白宫孙燕姿演唱会开票仪式；5月10日，融侨悦府冠名“邓紫棋演唱会”；5月31日，华语乐坛唱将姚贝娜助阵东二环泰禾广场营销中心开放；7月5日，世界逃脱大师迪恩吉尼斯挑战暨融信白宫A1楼超炫立面公开……

点评：明星亮相，往往带来较高的人气。但闻“星”而动的市民，并不会真正带来多大的成交量。请明星绝不仅仅是旺场，将名人效应成功地融入文化品牌，提升品牌形象和认识度，才是营销的最高境界。

最无间断的营销：周末暖场不停歇，只为“多留一个客”

如果周末不想在家，去哪儿呢？2014年，最可以选择的地儿，就是各大楼盘的营销中心。

翻开日历，从1月起到现在，每个周末，都有数个楼盘在做各种各样的暖场活动，“购房者如果想参加，绝对只有分身乏术的份”。

在这里，吃喝玩乐都可以享受到，甚至出行都由开发商买单。不仅如此，开发商还得想出各种花样，使出十八般武艺，只为让消费者“多停留一秒”——既要懂得舌尖的美食，又要懂得讨好孩子；既要懂得高科技，又要懂得书画鉴定；既要请得动明星，又要能玩转世界杯……

随着微信的深入人心，微信营销也成为重要的宣传手段，关注微信有礼，或者转发微信参加抽奖等等。

点评：五花八门的活动，目的只有一个，就是吸引购房者的关注。有人气，才有营销的可能性。但众多的活动，亦让不少购房者有了“审美疲劳”，开发商如何从同质化的暖场活动中，真正吸引到有效客户，才是最重要的课题。

□记者的话

2014年的营销之所以如此花样繁多，皆是市场使然。与以往不同的是，楼市真正进入后调控时代，人们的观望情绪弥漫，愈发地理性。都说楼市是“政策市”，但当下各地皆有放松限购的传闻，福州亦在其中；5月起，各银行都放松了个贷，尤其是加大对首套房的力度……尽管如此，市场仍不为之所动，半年报的成交量依然不尽如人意。或许，在接下来的市场里，各大房企在使出浑身解数之余，还需更加努力，才能在年终报中取得好成绩。