N海都记者 姚志梅 庄少虹
虽然当下底商供应量增多，但不争的事实是，由于政策限定，底商供应量将呈现逐年降低的情况，其竞争压力过大、回报率不高的特性，又令其陷入销售困境，社区底商又该何去何从？
集中式商业占主导，底商量少
“底商数量的减少，与政府的引导不无关系。”福建中原地产总经理蔡俊称，从2009年起的土地出让中，开始要求有一定规模的集中式商业，底商的数量相对减少，“按照开发周期来看，当下的底商量逐年减少，也是在预料之中。”
集中式商业，大都不能分割产权，开发商以自持居多。而有独立产权的底商更为灵活，但它的推出需要择机而行。入住率、居住氛围的成熟度至关重要，“对于在建楼盘而言，如果没有成熟的商业氛围，底商的价值难以凸显。”蔚蓝代理机构林斌称，开发商往往先“养商”，等社区规模形成或是开发的末期，再着手推出底商，以求卖出好价钱。“2014上半年，开发商的重心均在住宅，再加之一些工程进度的因素，底商难以实现大量上市。”林斌预测，在明年底是大量楼盘的交房高峰期，会有底商集中上市。
高总价，想要出手不容易
底商量少难推，中心区域的高总价也是一大因素。
“一间商铺，至少要400万起，高则数千万”，这也让部分商铺投资者望而却步。
位于市中心的冠城大通首玺，11~440㎡商铺尚在预约之中，就有不少投资者前往咨询。虽然最终的售价尚未敲定，但按照目前的行情，“估计每平方米10万到12万的售价，稍微像样的店面，至少要数百万的总价。”一投资客称压力不小。
据了解，目前在售的万科广场底商，虽然号称起价4.5万元/㎡，但实际上均价已达快8万元。70~600㎡的面积，总价在500万到5000万元之间。
世欧王庄的沿街商铺，售价在8万到12万元之间，50~800㎡的面积，总价380万起。
“中心区域的底商，地段好，开发商对于底商的期待值高，售价自然不菲，对于投资者而言，动辄数百万至上千万的投资，着实是一笔不小的开支。”林其东称，银行的个贷环境并不宽松，购买的资金压力显而易见。
越走越远，养商期过长
中心区域的底商售价不菲，周边区域的底商虽然价格亲民，却也有硬伤所在。
“这几年，福州的楼市越行越远，郊区大盘越发多，但配套及入住率一直未能尽如人意。”林其东称，这对于底商而言，就意味着要有漫长的养商期，投资者“眼光要准，耐心要够”。
蔡俊举例，位于大学城的闽都大庄园，2003年时底商基本上处于可营业状态，但直到大学城兴起，周边楼盘增多、区域人流量增加后，直至2009年，闽都大庄园的底商才开始有所起色。
“相比较市中心的底商，郊区盘的底商面临更大的考验”，林其东认为，如果项目在3年内的入住率达到50%，你的商铺投资就算成功。
“当然，郊区盘的底商有价格优势，每平方米一万多到两万多的售价，堪比住宅。”唯有长时间的持有及等待才能获得真正的收益。
双重夹击，底商受冲击
事实上，底商还遭遇着前所未有的尴尬，那就是受到来自购物中心和电商的双重夹击。
这两年，福州综合体越来越多，丰富的业态、良好的购物环境，吸引了不少人流和客群的关注，相比较之下，底商“逊了”。
“一直以来，开发商对于底商的态度，大都停留在卖完即止的状态，底商的好与不好，完全靠自己了。”蔡俊称，社区的底商业态相对单一，业态多为便利店、中介门店、餐馆等，“租金的升值空间并不大。”
而在发展迅猛的电商时代，商铺的作用空间已然缩减。“现在很多投资客都把底商做可展示空间，做品牌形象店、专卖店等，许多业态在电商冲击中，因为租金成本高，销售业绩低不得不退出市场。”
福建恒升房产代理有限公司总经理林其东称，目前福州商铺的回报率，普遍只有2.5%~4%，“相比之下，精明的投资者自然越发谨慎了”。
突围
“内外兼修”才有前景
毋庸置疑，当下的底商遭遇着尴尬境地，开发商如何突围，将底商真正的价值体现呢？
记者了解到，福州已有开发商着手介入社区底商的招商，对于底商的业态进行规划与要求，提升自我价值。
“万科广场的底商，目前开发商承诺前三年返租，统一招商运营”，蔡俊称，开发商介入招商统一规划，这对于底商的投资者而言，是有力的保障。“一旦运营成功，对于整个片区的商业氛围而言，是极大的提升，底商的价值前景可待。”
据悉，不只是万科，阳光、泰禾等地产，都着手对自己的社区底商有一定的规划，力求保证其商业价值空间。
贵安新天地则利用大配套，引进了福州一中以及奥特莱斯为自己增值。据了解，贵安新天地临近一中的底商产品最高的租金已经达到110元/㎡，与周边其他商业街30~40元/㎡·月的租金形成鲜明对比。
“底商以其灵活性、个性化、便利服务等特点，成为社区不可或缺的一部分。”林其东称，底商的租金相对更加稳健，在当下的市场环境之下，底商价格整体不上扬，的确是值得出手的好时机。
□名词解释
底商 底商是指写字楼或住宅的第一层、第二层商业网点，多用来经营娱乐设施、中小型连锁超市、各种品牌的专营店、商务设施等。
