N海都记者 姚志梅

7月，福州楼市面临中场调整：在不断走低的成交之下，一些楼盘推盘放缓，甚至开始悄悄调整销售策略。据记者了解，除了在价格上加大力度外，部分楼盘将刚需的小户型房源销售次序提前，或者放量试水下半年行情，一切都为了打开销路，抢占市场话语权。

调换推盘次序 刚需上马应对市场

“现在看来，公司的策略调整是明智的”，保利香槟国际的相关负责人昨日告诉记者，目前新一期的产品蓄客量达到两百多组，效果显著。

6月初，保利香槟国际推出最新一季的产品逍邦系列——46㎡懒人公寓，精装房，总价70万元起。

“从今年的第一季度末到第二季度，产品去化量明显不如去年同期，懒人公寓的推出，是公司应对市场的调整策略”，保利香槟国际的相关负责人称，产品的推出受到了良好的关注，咨询电话及认筹量明显提升。据悉，7月底，懒人公寓将正式开盘。

事实上，不只是保利香槟国际调整产品次序，同一片区紧挨着的另两个项目，同样有所打算。

7月的融侨悦城主动放缓了推盘节奏，目前的销售人员忙着完成前一段时间的客户签约事宜。但事实上，据知情人士透露，融侨悦城正在赶工期进度，一旦进度允许，8月悦城亦将有大动作——推出其60到80㎡的刚需户型产品。

一直以来，泰禾金尊府释放的市场信号均是以高端的叠拼产品为首推产品。但据了解，下个月金尊府亦将同时针对高层客群进行蓄客准备。“届时，两种产品或将同时开盘”，泰禾金尊府的相关负责人坦承，考虑到市场因素，原本暂缓的高层产品亦被提上了议事日程。据悉，高层产品以70到123㎡的刚需面积为主。

“下个月，楼盘将重点推荐95㎡的刚需户型”，融信白宫的相关负责人称，对于项目而言，95㎡并非主流，只有数十套，但希望能借此带来新一波的跑量。

与市区盘相比，一些周边楼盘，仍旧主打刚需产品。比如，阳光理想城花语海2号楼主推30~50㎡，总价18万起；龙旺康桥丹堤推出单身39㎡、41㎡的小户型，总价30万起，颇具吸引力。

救市法宝 刚需能否撬动市场？

“市场一不好，刚需就是屡试不爽的法宝”，福建中原地产总经理蔡俊称，从多年的市场表现来看，为顺应市场变化，开发商往往拿出刚需产品作为撬动市场的杠杆。

从CRIC克而瑞福州机构的统计数据来看，上半年福州成交金额339.07亿元，成交套数15189套，同比2013年上半年的22887套下降34%，成交走淡是不争的事实。

“动辄数百万元以上的高端豪宅，成交惨淡，有个别楼盘甚至单月零成交”，一业内人士称，不只是高端豪宅，改善型产品的销量亦明显去化较慢。在这种情况下，对于开发商而言，刚需产品无疑是应市而推，成为撬动市场带动销量的救市良剂。

但这一次，刚需能否撬动市场？

“今年的市场，与以往有些不同”，一业内人士称，从三四月份开始，开发商就纷纷推出各种促销举措，甚至低首付、首付分期等等促销，但楼市的困局并未打破，楼市进入深度调控期。

“对于购房者而言，观望情绪浓厚”，蔡俊称，加之限购限贷的政策，影响最大的莫过于改善型置业者，对于刚需购房者而言，虽然亦观望，但一旦有合适的价格，出手的可能性相对会大很多。

事实上，对于刚需盘的重视，早在今年三四月份就已显现。一些楼盘主动调整或放出刚需户型，融信后海就将产品线全线调整，以69㎡到127㎡的刚需户型为主；华润橡树湾推出85㎡99万一口价的房源，颇受刚需客群的青睐。

当然，与以往相比，“刚需的积极性，显然也需要开发商的带动，那种小面积低总价无需多宣传就快销的时代，已经难再现”。

刚需产品的集中上市，带来的是激烈的竞争，“8月份，东二环是最典型的区域”，一业内人士称，如何不同质化，又能保价保量地推盘成为最需研究的课题。

毕竟，对于刚需购房者而言，虽然房价现在没有上涨的迹象，但百万以内的总价产品极少，“大多数的产品，仍然在100万以上，150万以内”。购房者李先生算了笔账，东二环的楼盘，每平方米均价在17000元到20000元之间，以此来算，一套80㎡，需要136万到160万，三成首付，30年按揭月供6048元到7116元之间，压力着实不小。

但从另一角度来讲，对于购房者而言，此番刚需产品地段上更好，在开发商走量的基础上，定价颇为合理，一旦在可承受的范畴内，出手亦不乏好时机。

“总体而言，当下的市场，刚需产品想撬动市场，并不是件容易的事”，蔡俊称，市场上刚需的确一直存在，但刚需产品的入市，只能起到刺激或者带动的作用，救市有点难。对于开发商而言，还是需要提高自身的产品品质及创新的营销手法，才能从容应对。