N海都记者 姚志梅 庄少虹

“以前市场上的购房者好像突然消失了，售楼处到访的人少，出手的人更少。”近期，多家楼盘的营销负责人都在为售楼部人气上不去而焦灼。

放眼整个市场，即便是开发商挖空心思做活动，拿出极富诚意的优惠价格，似乎还不能让购房者动心，成交依然步步下滑。

究竟，购房者是已经离场，还是静待入市时机？

刚需型观望指数 ★★★☆☆

风声大、降得少刚需对价格更纠结

案例：购房者杨先生毕业四年，与女友两人月收入1.5万左右。他们从年初就开始看房，从闽侯看到金山。之前闽侯某楼盘的7999元/平方米的起价着实让他们心动并预约。然而，随后金山有楼盘推出7.5折优惠、一口价99万……不断调整的价格就让他们的买房主意改了又改。“同样的首付，之前只能买闽侯，现在能买金山。每周都会接到销售人员的电话，都说价格有优惠。现在是出手后怕还会降，不出手又觉得现在这个价格不买可惜了。”杨先生对记者说。

作为楼市的主导力量，刚需在一定程度上造就了疯狂的2013。如今，在跌宕起伏的2014年，刚需的购房心态也随之而变。

对于刚需客群而言，影响其入市的关键因素是价格。

今年起，福州就有多家楼盘推出低首付、特价房、打折促销等。不过，当买房人兴冲冲到售楼处时，大多看到的是优惠促销而非降价，低起价房源多数只有一套或需要抽奖。“现在楼盘优惠多数是‘特价’，或通过房源差别来调整房价，‘普降’并不多。目前福州‘降价风’不断吹，开发商却未真心实意地降价‘放血’，买房人自然要观望。”常青藤营销副总经理梁楷认为。

另一方面，对于刚需而言，虽然买房的需求较为急切，但是“追涨杀跌”心理也很严重，尤其是市场价格下行的大环境中，生怕房产入手后就贬值，所以一旦价格有些许松动，也会动摇客户的观望决心。可以说，刚需是对价格最为纠结的一个群体。

改善型观望指数 ★★★★☆

政策影响大只能暂时缓一缓

案例：郑小姐大学毕业后留在福州，2008年夫妻二人以6000多每平方米的价格在金山万达附近买了一套80平方的婚房。6年过去，房产市值升到100多万。随着孩子的诞生，郑小姐就希望“卖一买一”，入手一套100~120平方米的大三房，改善居住条件。然而现在二套房首付高，月供高，而且手上的房子也不好出手。“现在很多城市在降价，所以家人都劝我们再等等。现在楼市的情况不可能出现暴涨，所以我们还是决定谨慎点，反正不着急，就再缓一缓，看看房贷政策等会不会放松。”

不仅是刚需，改善性刚需作为有资金实力的购买者一直很受市场欢迎。他们对于买房有着较高的需求，但是调控从严，限购、限贷使他们购房门槛提高。

立丹行营销经理郑可虹认为：“对于二套首改的客户而言，有着卖一买一的需求，高首付、贷款利率高企也是其选择观望的主要因素，所以信贷环境的走向是决定其入市的主要因素。”对于改善客群而言，其住房需求并不急迫，所以其观望情绪重于刚需客群。楼市走势不明的市场下，多数改善需求的观点已经变成“买不买房无所谓，并不急着下单”。

投资客观望指数 ★★★★★

价值待估房产投资更理性

案例：在市区已经有4套房的倪女士在前段时间就对一近郊低总价精装修SOHO项目很感兴趣。倪女士在看过样板间以后，被其温泉资源、精装修以及30万的低总价所吸引。虽然她身边两三个同去的朋友最后都出手买了，倪女士还是决定暂缓这一投资。“现在市面上同类产品太多，而且郊区SOHO以后的租赁市场也还要培育，在综合考虑交通、区位、未来升值空间后，我觉得还是要多比较看看。”

无论是刚需还是改善需求，他们买房的出发点都是出于自住，所以大多数人在有合适的房源的时候还是会出手的。然而对于投资客户而言，他们需要判断未来政策走向是否能提升投资产品价值，也需要从购房成本入手，在贷款利率低位、价格相对低位时入市；另一方面，由于整体经济环境的不景气，所以目前投资者的资金实力较之以往也紧缩了许多。针对目前整体市场情况，投资客户的观望情绪是最浓的，许多投资客选择投资他行或者持币观望。

不过，受制于目前投资渠道狭窄，保值能力较强的固定资产仍是首选。“现在市场处于波动期间，所以他们的投资行为会更理性。”梁楷认为。

□记者的话

楼市变革期，最纠结的莫过于购房者。

一方面，各地“崩盘”风声四起，加之降价潮来袭，尤其是首次置业的刚需陷入了买不买房两难的困境；另一方面，房贷收紧，不少购房者因为贷款难而打消了短期的购房计划。

这样的情况，很容易让人联想起2008年以及2012年时的楼市低谷。同样是观望情绪弥漫，致使房价窄幅回调。随后救市政策出台，楼市提振，楼市反转速度之快让诸多想抄底的购房者措手不及。

而今，虽然这一轮调整并非由以往的调控政策引起，但对购房者来说，关注点依旧没变：“现在买了会不会跌，现在不买以后会不会涨？”

有业内人士则表示，在楼市积压投资需求，房产逐步回归居住属性的发展过程中，购房者也应当改变观念，避免投机需求，不以购房的投资性为目的，而更应将房产自身的特性列为优先考虑。毕竟，买房的第一目的是改善居住条件。