N海都记者 刘梦宁

继福州明确楼市取消限购后不久，9月30日央行宣布限贷也有条件解除。

“双限”解除，让福州开发商看到了今年少有的飘红数据，但市场上也出现了“市场回暖了，优惠收窄了，房价要开始涨了”的声音。

楼市重回“无限”时代之后，买卖双方态度如何？接下来的第四季度开发商是选择舍价冲量，还是待价而沽？

市场调查

卖方低价房源减少，房价要涨了？

就在国庆节前，一口价、低价开等促销房源还满天飞，一个长假过后，市场一下就有了变化。

记者接到读者不少反馈，“两周前，亲戚买的华润橡树湾88平米十层以上的房源，均价才10800元/㎡，但国庆后这样价格的房源已经没有了，目前在售房源的价格已经到12000元/㎡了！”

还有会展片区的闽江世纪城，“刚刚开盘的时候均价在14000元/㎡左右，当时我觉得价格太高就没买，现在第二次开盘再去看，看到现在在售房源价格基本上都在15000元/㎡以上！”

还有读者表示，他长期关注的世欧王庄价格也有变化，“最低谷时该楼盘打出了12888元/㎡的特价房，宣称不是一层，不止一套！后来房源特价变成了12999元/㎡，政策出台后，该楼盘开盘起价变成了15800元/㎡！”

结论正常结构调整没有涨价计划！

随后，记者对市场关注度高、被传“涨价”风声最盛的若干楼盘进行了全方位调查，发现多数喊涨只是“烟幕弹”。

据CRIC克而瑞福州机构高级分析师黄彬透露，华润橡树湾前期主推17号楼，均价在10800元/㎡左右，在低价房源快速去化后，现推出的是21号楼一线看江产品，均价自然有所提高；闽江世纪城，同样是产品结构性调整造成的价格差异，此次推出的是看江新产品；而世欧王庄在10月12日的开盘中，虽然起价噱头并没有之前给出的低，但此前的超低价房源以少量抽奖形式为主，而此次开盘现场则公布了诸多一口价房源，2~3层都拥有12999元/㎡的一口价房源,而4~9层也拥有16500元/㎡的一口价产品，相较于此前22000元/㎡的均价，价格刺激力度还是相当之大。

除此之外，其他项目的均价波动普遍不大。而在咨询中，多数开发商明确表示，当前促销手段照旧，并没有涨价计划。

买方 不下单，好价好房就没了！

相较于开发商的“喊涨助涨”的兴奋，购房者远没有那么淡定。诸多看房已久的刚需刚改客户，都是一边担忧恐涨，一边完成了下单。

本打算观望至年底的购房者张女士透露，孩子出生后她就一直计划着换房，之前是碍于二套房首付太高难以承受，如今政策一放开，作为首改客户的她，首付负担大为降低。在政策的利好和售楼小姐的“不断吹风”中，她加速完成了她的改善置业。

她表示，最近一段时间，她看中楼盘的置业顾问们极力向她暗示房价将涨。“我们前一段时间价格开得太低，那栋楼一开就被疯抢完了，现在政策已经变了，新房源至少会跟周边在售楼盘价位持平。认筹人数增加，所以一定要提前锁定。”

在这种情况下，张女士决定尽早去售楼部下单。“当天，我就发现售楼部人特别多，原本我们想买在6楼，只犹豫耽搁了10分钟，售楼小姐便告诉我不仅6楼没了，原本作为退而求其次计划的4楼5楼也瞬间卖掉。”最终，她在紧张与焦虑中以102万的价格拿下了该项目7楼的88㎡产品。

结论

订不订这时看销售技巧！

对此情况，中原地产福州公司总经理蔡俊表示，现阶段各销售人员的“涨价通知”并不一定是真涨价，而有可能是“虚张声势”，是部分房地产项目为了推动成交而做的逼定工作。售楼人员通过口头渠道放出信息说接下来肯定要涨价，其实就是“催促”现在的客户快点买。

从目前看来，刚需市场表现相对稳定，还处于政策消化期，反应相对较慢。双限解除的影响已经产生，至少购房者目前心态是不看跌了。

而限制解除对于改善市场和高端市场的利好则更为明显，原本这部分购房者有资金实力，但被限制购房资格，现在解限之后他们可以出手。国庆期间部分改善盘销售情况不错，售楼部走访量问询量都有所提升。

“双限解除后，对市场肯定会造成积极影响。福州房企今年度过了难熬的前三季度，目前各家楼盘库存量较大，开发较集中，而各房企在资金回笼指标和速度上有要求，所以年底前低价走量依旧将保持主流。”

趋势

目前楼市不具备涨价条件去库存以价换量仍是主流

尽管卖方做足姿态，买方也蠢蠢欲动，但在业内人士看来，现在的福州楼市至多叫做“止跌回稳”，止跌指的是价格与销量。而年底前，市场是向好的，销量会再有爆发，但价格未必会上得去。

在2014年的前9个月，福州楼市共消化了11570套房源，成交面积不足140万平方，无论是套数和面积都比去年大跌三成。而在库存方面，35470套库存，犹如达摩克利斯之剑高悬。楼市整体形势依然“供大于求”，甚至连续7个月楼市出现供应过剩的现象，虽然国庆期间楼市出现好转，但相对于开发商一年的销售任务而言，无异于“杯水车薪”。

福晟集团副总裁何建华就表示，当前的市场复杂，取消限购限贷，可以迅速消化一批前期积累的意愿客户，但后续能否催生新的需求还需要时间来验证。“尤其是新盘供应量较大竞争激烈的闽侯等板块，新盘迭出，并不再具备不限购优势，能抢占多少市场新需求才是关键。总体而言，当前抓住机会跑量还是主流战略。”

他还表示，年底是开发商回笼资金的关键时期，即便有的开发商当前在通过一些小策略，表面上似乎在涨价、缩减优惠，但实际上回笼资金保证现金流都是当务之急。

在这样的背景下，开发商目前更重要的任务应是积极提高成交量、降低库存，而不是提升销售价格。因此，对于购房者而言，年底前都会是出手的不错时机，房企为去库存房价不会看涨，而银行一旦能落实央行政策，更多人购房机会增加的同时购房成本却降低。