尽管央行降息利好出台，市场预期出现了微妙改变，但楼市真正“回暖”仍言之尚早。

目前，福州楼市库存达到28771套，加之年末的增量，若按照前十个月的平均销售速度，至少超10个月才能消化完。

在库存“压力山大”的背景下，积极动价、锁客的营销策略，仍是当前楼市主流。

低首付 置业门槛一低再低

年末冲量，开发商更加活跃，价格营销，拼的就是实惠招数：打折、存抵、低首付。

泰禾集团七盘联动，开启首付仅需15%的减“付”行动，禹洲天悦湾一线湖景7楼15层9888元/㎡，融侨锦江悦府13888元/㎡起价；金辉淮安国际住区市中心90~176㎡江景大三房，首付9万起，独享7折利率优惠；万科广场9新品16层单价19800元，存5万抵10万；融信后海69~127㎡“88万抢东二环”；中联东郡77~123㎡知性美宅均价11900元/㎡；东方名城禾郡总价39万起；阳光凡尔赛宫98~230㎡，首付10%，存2万抵15万；红悦特惠楼不分楼层一口价79万……

点评：“这体现了当下市场的实际情况，即便是有一定政策利好释放，开发商也不能等待市场改变，如果没有配合实际性的价格策略，一样难以走量去化。”立丹行福州市场部总监徐鹏志说道。“政策改变只能是大环境的诱导，开发商最终销售还是靠价格和产品带动。”在年前这段过渡期，房企强势争客的意味依旧很浓。

蓄客周期延长 多管齐下“锁客”

而在年末冲刺推盘的同时，活动蓄客更不可少。

有针对亲子的万科广场少儿才艺秀，针对全民健身的三盛CITY万人环城骑游，融信双杭城万人助学公益彩虹夜跑，主打生活品位的保利香槟国际创意生活节，闽江世纪城蛋糕烘焙，融侨小院的小院温泉节等等。

对于纯新盘来说，则多采取日进斗金的方式，圈定客户。如中庚香山天地300元/天的日进斗金优惠以及此前融信双杭城“壹元基金”等类似“理财产品”。

置业顾问表示，“越是参与早的客户，优惠累积越高，在认购时就越不会放手。这对我们来说守住了有效客户，而对客户而言，也享受到实实在在的优惠。”

点评：金山一项目营销经理对记者坦言：“目前大家都在推盘冲量，但是客群终归有限，因此蓄客难度越来越大。据我了解，多个新盘的蓄客期都超过4个月，部分更超出半年，但另一方面又承担着客户流失的风险。”

“今年楼市政策环境不稳定，而且大面积的楼盘促销拉客，蓄客本身就难，守住客户不流失则更难。开发商要么低调快跑求量，要么需在锁定客户方式上下功夫。”业内人士表示。

立丹行福州市场部总监徐鹏志告诉记者，“根据我们的市场观测，与往年单纯地蓄客拼人气的暖场活动不同，今年开发商的暖场活动目的性更强，就是吸引更多购房者来到项目现场并且牢牢锁定客户，避免被其他项目抢走。”