N海都记者 陈盛钟 文/图

海都讯 近日，在“闽八条”和央行房贷新政策的基础上，莆田市出台了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，内容涵盖合理引导住房消费、落实差别化住房信贷政策、完善土地供应机制和优化市场发展环境等，简称“莆四条”。连日来，记者走访发现，市场对“莆四条”这一新政反应较为平静。业内人士认为，“莆四条”能否见成效的关键因素还在于金融机构，而在近期央行房贷新政策和银行降息的叠加效应下，新政应该会带来明显的刺激作用。

刚需购房者 有具体的操作标准

记者梳理发现，“莆四条”中有多项措施涉及银行信贷政策，其中最引人关注的便是“合理引导住房消费”意见中的一项规定：对“闽八条”中所列的各类刚需购房，其信贷利率、首付以及税率参照首次购房首次贷款标准予以政策优惠。虽然这一措施的文字描述只有不到50个字，却对购房者有着重大影响，可谓一剂“救市猛药”。

根据“闽八条”规定，“刚需购房”包括：第一，从省外引进的专家学者、总部经济企业派驻入闽人员、从省外投靠在闽子女的父母等人员(含境外人员)首次在当地买房。第二，进城经商、务工的农业转移人口在城镇首次买房。第三，大学毕业生首次买房。第四，成年子女首次买房。第五，首次购买改善性住房，包括增加住房面积、增加电梯功能、优化地段等级、购买“学区房”等。第六，被征迁住户实行货币补偿后买房。

不难看出，“闽八条”虽然提出对刚需购房者可予以政策优惠，但并没有具体的操作标准。而“莆四条”则给出了明确的答案：上述六类刚需族买房，信贷利率、首付以及税率参照首套房。市民黄女士全家六口人，原有的房子只有八十多平方米，明显不够住了。由于凑不齐二套房六成的首付，加上二套房利率又高，她家的“换房梦”一直未能实现。“莆四条”明确将购买“首改房”认定为刚需购房后，黄女士家遇到的问题迎刃而解。同时，“首改房”按照首套房计算利率的话，也将为她家省下不少利息支出。

差别化住房信贷 破解开发商资金困局

今年以来，莆田不少银行针对房企的放贷门槛提高了，因为放贷规模受限，银行更愿意选择与有实力的开发商合作，以规避放贷风险。因此，很多中小开发商遇到了比较大的资金压力。据统计，今年前三季度，莆田房企从银行获得开发贷款22亿元，同比下降了8.9%；而同一时期自筹的开发资金为148.8亿元，同比增长了41.4%。

针对开发商遇到的资金困局，“莆四条”提出了多条应对措施。比如，“落实差别化住房信贷政策”这条意见就提出，房地产开发项目融资要纳入莆田市转贷基金和企业资金应急处置机制协调范围。同时，要求金融机构对土地、房产给予二次抵押登记。房地产企业提供房屋所有权证书、主债权合同（借款合同）、抵押合同、评估报告书或价值确认书、董事会或股东会决议等抵押登记材料，并将已经设定过的抵押情况告知抵押权人，对不超过所担保债权的余额部分再次抵押给予办理。

此外，“莆四条”还调整了物业维修基金的缴纳方式，规定房地产开发企业对业主的物业维修基金可以幢为单位缴纳到不同的银行。莆田一家国有银行信贷部的工作人员介绍，每户物业维修基金从几千元到数万元不等，整个楼盘加起来就是一笔很大的数额，这笔款项是各家银行全力争取的对象。以往，同一楼盘一般只能缴纳到同一家银行，但很多房企往往在不同的银行都有贷款，无论存到哪一家都是问题。“现在，维修基金可以按幢缴纳到不同的银行，也为开发商做足了人情。”这位工作人员这样表示。

楼市成交高峰期 尚需时日

“莆四条”的出台，对于莆田房地产市场无疑是一个利好消息，不过，连日来，记者走访发现，对于这一新政市场反应相对平静。

在莆田城区城东一处楼盘销售中心，记者看到，这里几乎清一色是房企销售人员，很少有顾客的身影。置业顾问小李说，他上周就注意到了“莆四条”，但至少从目前的表现来看，还看不出新政对市场有什么明显影响。“同前阵子相比，前来咨询的顾客数量没有明显变化，大家倒是更关心银行降息的事。”小李告诉记者，和之前的“闽八条”一样，“莆四条”最核心的问题还在于政策的落实，特别是银行方面的执行力度，但现在银行似乎还不买账，很多购房者因此也在观望之中。

“央行在推出房贷新政策之后没多久，又下调了利率，可谓动作频频，势必会对房地产市场产生很大影响。”投资顾问林先生说，因为“莆四条”是地方层面的落地意见，很容易掩盖在央行政策的光环下，被人忽视。不过，“莆四条”中有不少条款都有很强的可操作性，它的出台可谓锦上添花。虽然，短期内受银行信贷以及政策执行力度的影响，楼市迎来成交高峰期尚需时日，但从长远来看，政策带来的刺激作用不容置疑。