N海都记者 林姿

10月福州楼市出现明显回暖，不过这一态势并没有延续到11月。

CRIC克而瑞福州机构数据显示，11月份福州市区普通住宅成交1811套，环比跌幅为14.4%。这一切让12月的收官大战如何收尾变得扑朔迷离。

不过，房贷新政、普通住宅标准调整、降息等利好因素将持续发酵，有业内人士认为年末楼市可能会呈现一个先抑后扬的过程。

成交

1811套环比略有回落

11月，福州楼市成交1811套，虽然与去年同期2575套相比，有所下降。但从全年情况看，11月的成交还是比较出色的，高于今年1—11月的月均成交水平。

从面积段来看，刚需市场的特征依然十分明显。

其中，90~125平方米的三房户型依然最抢手，成交量达到了681套，占到了全市成交量的38%；其次为60~90平方米的两三房小户型，成交量为390套；再次为125~144平方米户型，成交量为356套。

从单盘来看，前十名楼盘共计成交959套，占据了总成交量的一半。其中，保利香槟国际成交199套，华润橡树湾成交136套，禹洲天悦湾成交117套。

业内人士分析，今年一直积蓄的购买力，在10月已去化了一部分，导致11月购买力不足；加上各类利好新政迟迟未真正落实，购房者又出现了观望情绪。尽管11月22日央行再推降息政策，不过短时间内效果还很难立即显现。

价格

多数项目“贴本”走量

百城房价指数显示，福州11月新建住宅价格为14257元/㎡，比10月微涨0.15%。但是低于2013年10月的15390元/㎡。

但是从具体项目的成交来看，“低价走量”已经成为所有开发商的共识。相较10月，11月的动价方式更加“简单粗暴”，拼的就是实惠招数：打折、存抵、低首付。

泰禾集团七盘联动，开启首付仅需15%的减“付”行动，融侨锦江悦府13888元/㎡起价；融信后海69~127㎡“88万元抢东二环”；中联东郡77~123㎡均价11900元/㎡；东方名城禾郡总价39万元起；阳光凡尔赛宫98~230㎡，首付10%，存2万元抵15万元；泰禾红悦特惠楼不分楼层一口价79万元……而线下特价优惠如员工价、内部价、工程价、团购价的名目也越来越多。

目前，福州楼市库存达到28771套，加之年末的增量，若按照前十个月的平均销售速度，至少超10个月才能消化完。因此，在库存“压力山大”的背景下，积极动价仍是当前楼市主流。

“这体现了当下市场的实际情况，即便是有一定政策利好释放，开发商也不能等待市场改变，如果没有配合实际性的价格策略，一样难以走量去化。”立丹行福州市场部总监徐鹏志说，“政策改变只能是大环境的诱导，开发商最终销售还是靠价格和产品带动。”在年前这段过渡期，房企强势争客的意味依旧很浓。

开盘

21次，2012年以来新高

在11月，最值得一提的非开盘莫属。11月开盘量达到21次，成为全年新高。据海都房网统计，11月的开盘量成为2012年来的月开盘新高。对此，徐鹏志分析称，随着年底各类结算款的压力临近，加上房企年度指标的冲刺，都会促使开发商展开大力度的推量。推量节奏明显加快，集中开盘或加推的现象增多。

而在21次的开盘中，不论是老盘新开还是新盘出击，都亮点颇多。

如万科金域榕郡时隔2年重新开盘。融侨观澜自去年8月最后一次开盘后，也在11月再次开盘。近10个月未有高层推出的阳光城翡丽湾推出70~95㎡户型。正祥香榭芭蕾于2013年7月亮相后一直在低调走量，但今年最后一季度，项目“改头换面”为正祥悦澜山重新出击。

下半年来就少有开盘声音的阳光凡尔赛宫、阳光城丽兹公馆、香开新城也启动大规模开盘。融侨锦江悦府也将收官楼栋公开。而此前一直推出高端大户国宾府的建发领第也趁势推出刚需户型的悦公馆。

中庚香山天地、泰禾金尊府等纯新盘也结束蓄客大举入市。闽江世纪城、南台十六府、正荣财富中心、中联东郡等快销型项目也保持着一定的推盘速度。商业方面，富力中心SOHO、东二环泰禾广场SOHO先后入市。

从开盘情况来看，与10月相比，热销项目比例增多。

而这与明显的价格调整和产品线修正有着很大关系。如融侨观澜更针对首置、首改群体，正祥香榭芭蕾改名为正祥悦澜山后，也以7300元/㎡的价格入市，较之一期有明显下调。万科金域榕郡重新开盘，成交均价在15000元/㎡左右，较之2012年同样有千元以上调整。

CRIC克而瑞福州机构高级分析师黄彬表示：“上市的新盘几乎都选择了低价入市抢客。沉寂多时的老盘，要想先声夺人再度引发关注，能做的也是作出价格让步和原本偏向大户型的产品线向主流刚需产品靠拢。”

区域

仓山、晋安撑起“半边天”

11月份，成交最多的区域是仓山区，网签700套，其次是晋安区，网签611套。两区占据了整个市区成交的七成。这与两个行政区中的供应大户分不开。成交排名前十的楼盘中，只有海晟闽江印象属于鼓楼区，阳光凡尔赛宫属于台江区，其余八个项目均分列晋安区和仓山区。

而目前市区住宅供应日渐稀少。只有为数不多的几个重点区域有持续的住宅地块、住宅项目供应。其中，热门供应板块金山、城南均是仓山区的范围，而东二环、五四北则属于晋安区。且这类区域价格较为亲民，成为市区客户的首选。