N海都记者 刘梦宁

“忽如一夜春风来”，福州楼市从3月21日开始突然大展拳脚开启“春季攻势”，活动、特价、样板房……亮点层出不穷，售楼部人气也节节攀升。

在宽松政策和开发商借势营销的加持之下，楼市会出现变数吗？观望已久的购房者能恢复信心，入市买房吗？

市场观察 3月，开发商发起“春季总攻”

经过一二月的蛰伏，楼市三月春始动——从本月初开始，多个楼盘都陆续推出新货并启动宣传活动吸引客户。仅上周末就有近十家楼盘举办各类儿童舞台剧、春分活动、答谢典礼等。

而全国性房企，正在组团“打包发售”，攻势最为猛烈——保利香槟国际至4月中旬每周推5套特惠现房；万科在福州3盘联动，市区项目甚至打出了带装修不到16000元/㎡的特价；而名城再推100套优质特惠房，旗下名城国际、东方名城、东方名城尚郡、名城中心、名城银河湾5盘联动，所有房源享受首付2万免息分期特权·所认购房源契税100%减免·成功认购送3万元幸福家装基金……

此外，除了闽江世纪城推出最后一栋10楼123㎡的产品外，接下来还有泰禾金尊府74~109㎡阔景高层楼王，将在3月底开盘；融信后海主打免税房，88~106㎡二环最后一栋观湖楼王，预约也可享受免契税优惠；建发领第悦公馆新品登场，88~165㎡市中心湖景房认筹中；而阳光凡尔赛宫也发布了230㎡楼王产品；南台十六府新品预约12088元/㎡起；星海湾天墅95~228㎡中心江景房首付仅10%等，各大开发商都在因势利导，或开盘发售新货，或举行各类活动开展促销。

探子回报 楼市明显回暖人气显著提升

随着开发商春季攻势渐猛，各大售楼部也迎来了“春天”。记者走访发现，无论是位于五四北的三盛国际公园、建发领第，还是近郊板块的中庚香山天地、正荣财富中心、中海寰宇天下等，这些主打刚需产品的楼盘，都斩获了十足人气。

在三盛国际公园售楼部，记者再次看见了购房者陈先生和他的女友。为了购买婚房，他曾多次致电本报寻求推荐，一度对三盛国际公园香槟公馆的精装产品心动不已。这次虽然陈先生依旧没有出手，不过，他表示：“买房要摆上日程了。”“售楼部人气明显翻番，主要是此前来电来访过的有强烈购房需求的实实在在的客户。”建发领第负责人对记者透露道。

常青藤营销副总梁恺告诉记者，现在售楼部人气不错。据他介绍，很多开发商已经制定了特别的营销策略。有些甚至针对政策，依据自身的项目特性，以使用公积金贷款的刚需客户为主，制定了在所有优惠基础上，公积金客户可享受再减价1万元的策略，来加速特定客户下单。

“预计3月福州楼市营销活动将高涨，尤其是月底前后还会迎来开盘潮，实现销售业绩的提升。”

深度剖析 特价策略已式微人气转财气成要务

人气足，但如何将人气转成财气，成为当下开发商思考的重点。

继续打特价？有营销人员反映，开发商各种超低特价吸引眼球的策略，收效日渐式微。“近日，东二环某项目打出15层仅13500元/㎡起，这个价格比该项目几年前开盘时还低。闽侯荆溪某项目打出6字头的一口价，实际上购房者根本难以拿到；而南屿在均价接近万元左右的背景下，某项目也打出了8000元左右的特惠房……

业内人士林先生表示，从整体收效来看，这种特价促销策略更多的还是噱头，对购房者的吸引力日渐式微。对此，CRIC克而瑞福州机构高级分析师黄彬也表示认同，“目前，福州各大楼盘的价格经过一段时间的调整，已经基本贴地触底，能给出的让利空间也基本给出了，再让利空间不大，再加上不少开发商经过前期的资金回笼，压力也并没有去年底那么大，而且深谙客户买涨不买跌的心理，在价格上不会再轻易下调。”他表示，目前最为重要的是市场信心的恢复和重建。

“3月份也许是一个变化开始的市场，特别是随着利好政策的逐级释放，市场的需求多样性会比较明显。”中庚集团有关负责人表示，目前最为重要的是，争取刚需、首改等细分客户，传递出项目的价值和不可重复性，进行信心方面的引导。他预计今年春季市场仍以稳定为主旋律，但今年的市场需求可能不会像去年的纯刚需购买那样单一，而是趋向多元化。“除了婚房外，各类型的改善型需求也会加入，特别是35岁~45岁左右的中青年群体进入改善型购房阶段。”

不过也有业内人士表示，近期福州楼市情况总体仍不乐观，现在的交易依然仅由刚性较强的需求在维持，改善型需求可选择余地大。另外，随着近期股市的回暖，也有不少资金已经投进股市，如果没有持续的利好政策落地，还是很难真正吸引他们入市。