N海都记者 邱岩

3月30日，被全国楼市业界称为“2008年以来最大力度的楼市利好政策”横空出世。

公积金首套房首付比例降至两成，二套房最低首付比例调至四成，公积金二套房首付降至三成，住宅营业税免征期限由5年改为2年等诸多政策叠加，让楼市陷入了久违的兴奋中。

近乎在一夜之间，福州楼市乃至全国楼市顿时“涨声一片”，部分开发商甚至在新政出台后立即提出“涨价倒计时”，而不少购房者则纷纷拨打本报新地产热线咨询。

大家的焦点只有一个——新政来袭，房价到底涨不涨？

市场回顾

新政来袭恰逢季末冲量 去化加快

在此次采访中，许多开发商都把这一波楼市新政比作了“及时雨”——在第一季度末销售冲量的最关键时刻，它来了。

“在新政出台后的第二天，我们项目半天就卖了7套，这其中有政策刺激的原因，也有我们本身季度末冲量的节点因素。”东二环一项目负责人就向记者透露，今年以来，部分房企把原本的全年业绩考核制度改为每季度考核，这也导致不少楼盘到了季度末面临着冲量压力，相应地也会推出各类优惠刺激成交，此时正好新政到来，进一步产生了叠加效应。

对此，金山一高层项目负责人也告诉记者，在新政出台后，来客量迅速提升了两成，并且此前购房者多是咨询项目产品，而近期大家的焦点明显都在新政和后市走向方面。

而在第一季度结束后，部分冲量成功的热销楼盘更是早早对外宣告：“融信双杭城第一季度热销10亿，成福州SOHO销冠”，“金辉淮安半岛第一季度单盘劲销10亿”，“泰禾集团以40.5亿的总销额位列全国第25位”……往年直到年末才能见到的销冠大战，将在接下来的每个季度持续上演。

“涨声一片”部分楼盘将收回优惠

不过，比销售冲量更刺激购房者心理的，是不少楼盘释放出的阶段性涨价信号，而尚未“涨价”的楼盘也在考虑着第二季度的价格方案。

据了解，以福州万科为例，在新政出台后，福州万科旗下6盘共同推出“零点行动”，即截至4月2日零点前不涨价、不打烊，这在购房者看来就意味着4月2日之后涨价的可能性极大，实际上现场销售人员也不时对购房者透露出“小涨”意图。

同样的还有融信旗下的双杭城、白宫、后海、平潭大卫城等项目。

值得一提的是，对于涨价幅度的问题，此番涨价的楼盘负责人并未透露具体数字，只是说“小涨”，同时不少楼盘也均在逐步收回原有的特价房、特惠折扣、首付分期等相关优惠，而这在多数购房者看来同样也意味着“涨价”。

解读

细则未定，库存高企涨价不成熟

面对这场久违的楼市狂欢，不少购房者也陷入了疑惑：究竟是真要涨，还是开发商的噱头？

对此，CRIC克而瑞福州机构高级分析师黄彬坦言，当前楼市并不具备涨价条件。“首先整体经济大环境还不足以支撑涨价所增加的负担，其次福州楼市整体库存依旧高企，在这样的高库存压力下，趁势加快去化才是最重要的。”

据福州市房地产信息网数据显示，截至2015年4月1日，福州市五行政区可售住宅面积为377.3万m，根据往年平均去化率，还需要17个月方能消化。

“不仅如此，当下新政的具体细则也未落地，不少购房者还有很多疑问需要相关部门的权威解释，楼市观望氛围依旧浓厚，要涨价还言之尚早。”福建中原地产市场部经理杨雪梅指出。

“明涨暗逼”扭转预期

为此，采访中多位业界人士均认为，近期的“涨价”举措实为开发商为逼定客户、促进成交所做出的一系列营销手段，噱头成分偏大，实际涨价幅度十分有限。

一位不愿透露姓名的营销人士告诉记者，开发商虽然对外宣称涨价，但实际上手段很丰富，“每平方米涨10元、50元都可以说是涨价”，至于收回优惠，通常情况下也都是表面收回，变为隐性优惠，实际上面对诚意度很高的客户时，置业顾问往往会以“向上级申请”的方式，最终将“已收回”的优惠再次释放，同时又牢牢抓住了该客户，这也是常用的营销手段之一。

黄彬认为，“实际上，这些都是开发商为了扭转楼市预期所做的营销，让购房者觉得现在买房是最值的，买涨不买跌也是这个道理。”

所以明面上涨价，实际上逼定客户成交，也是近期开发商屡试不爽的手段。

后市：二季度量升价稳去库存仍是大势

眼下，第二季度已经开始，开发商在第一季度末的最后“涨价潮”也暂告一段落，然而第二季度是否还会随着政策的逐步落地而再度涨价，也让许多观望中的购房者担忧。

对此，业内人士均认为，在高库存压力下，政策利好一释放就涨价并不是明智的行为，抓紧去化库存走量，保持现金流平稳才是真正的大房企所为。

“事实上，第二季度开发商还是会通过各种灵活的营销形式来促进走量，整体价格保持平稳，但因为政策利好和开发商冲量的缘故，预计成交会逐步提高，量升价稳也将成为第二季度的整体趋势。”杨雪梅最后补充道，当下开发商的定价策略十分灵活，一旦试探性的价格措施被市场否定，还是会立刻调整，保持良好的走量形势。