N海都记者 庄少虹

继3月20日推出5幅帝封江项目超千亩地块后，10天之后，30日福州土地市场又出新动作，再推两幅地块，共计77亩。

本次所推出的两幅地块都是福州近年来鲜见的市区稀缺地块，一幅地处金鸡山温泉廊道板块，一幅地处仓山区淮安板块。

那么，这两幅地块都有哪些优劣势呢，它们会否赢得各大房企的青睐？本期“土地市场”邀请多名业内人士独家解读。

金鸡山地块占据中心，代价必高？

地块档案

宗地编号：2015-07号

宗地位置：晋安区六一北路东侧，金鸡山公园西北侧，金鸡山温泉廊道地块

土地面积：24301平方米（合36.45亩）

土地用途：住宅、商服、广场用地

起始价：3.19亿元（楼面价6040元/㎡、6779元/㎡、7574元/㎡）

从2013年至今，福州土拍市场成功出让地块近60幅，仅6幅地处市中心。因此，这也决定了07号地块奇货可居，价值可观。“07地块是市中心少量带温泉的地块，特别是在金鸡山公园改建后已成为热门旅游景点。它将成为07号地块现成的、能马上带来效益的配套。”业内人士郑景枫指出。

然而，地块虽好，却不是人人都“要得起”的。

“07地块在拍卖时限定了较为严格的配套要求。”郑景枫告诉记者，该地块既要求配建中央广场，还要在一年半内，按照市政府方案完成空中廊道建设。不仅如此，地块总建筑面积才约52800平方米，但配建的安置房有22575平方米，占总建筑面积的42%，进一步抬高了开发成本。

另有业内人士透露，“07地块原为住宅、商服用地，现在还有部分建筑尚未拆除，这对开发商的资金实力和应对能力将会是一大考验。”

虽然门槛重重，但多数业内人士相信，市中心的身份，成熟的地段，应该还是对开发商有吸引力的。

“该地块的价值在于商业开发和利润挖掘，因此开发商必须对商业地产开发有独到的见地和经验。对那些可以持有物业，并进行长期经营的房企来说，这个地块的回报率应该是比较高的。”CRIC克而瑞福州机构高级分析师黄彬指出。

淮安酒店地块首入市能改商服地块难卖颓势？

宗地编号：2015-14号

宗地位置：仓山区三环路以北,闽江东侧，淮安会议中心一期地块

土地面积：26947平方米（合40.42亩）

土地用途：商服（酒店）用地

起始价：1.22亿元（楼面价8877元/㎡）

该地块是淮安会议中心一期地块，毗邻三环路，往北由淮安大桥可直通鼓楼、五四北，往南可至城南、闽侯等板块。目前环岛路正在建设当中。另外，两大盘金辉淮安半岛和保利西江林语的开发，也将提高人口密度，让片区更繁华热闹。

“更重要的是门槛不高。”业内人士认为，“公告中只对‘出让底价不含现有地面建筑物价格’进行说明。对开发企业资质没有限定。这种低门槛是近年商服地块出让中较为少见的。”据了解，在2013年10月，该片区也推出过一幅商服用地——宗地2013-25号，就要求“竞买人须为注册地在福州的国有一级房地产开发企业，企业2010-2012年在福州市区开发量超过300万平方米”。有业内人士告诉记者，近年商服地块对竞买人要求较高，有的商服（酒店）地块甚至提出“竞买人与酒店管理公司旗下的高端品牌酒店，签订酒店项目运营管理合作意向书”要求。相对而言，14号地块竞拍的门槛明显放低，黄彬认为：“去年近三成商服地块流拍，让政府在设定条件时更谨慎。”

此外，14号地块独占稀缺的江景资源，建设高端酒店的优势十分明显，但仍有业内人士认为，酒店开发风险尤在。自2012年起，福州酒店用地频频亮相，越来越多高端酒店的入驻，加剧了酒店市场的竞争与洗牌。

郑景枫预测说：“周边有项目的房企应该对14号地块感兴趣，因为这样不仅能抢占先机就近开发，还能为项目提升配套水准。”