N海都记者 邱岩

土地市场又成功抢到了福州楼市头条，内容还不是推地，而是比推地更具震撼力的“改地”。

近日，省国土资源厅和省住建厅转发国土资源部、住建部下发的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称《通知》），其中最引人关注的，莫过于“房地产企业可以申请土地用途、规划条件变更”。

《通知》一出，业界哗然。一方面，土地市场“商改住”的利好已然明晰；另一方面，诸多细节的不确定性，又让许多开发商陷入了观望。

而根据这份文件，今后出让地块的用途，真的将由市场来主导？

事件回顾依库存量可调整供地结构

在今年全国楼市一致坚定“去库存”的大形势下，3月25日，国土资源部与住房和城乡建设部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》；随后，由省国土厅、省住建厅进一步细化提出贯彻意见，并转发给各市、县。

文件中指出，各市、县住房城乡建设主管部门要摸清本辖区商品房库存情况，原则上，按本市、县近三年商品住房月平均销售量计算，截至2015年6月底，商品住房现实库存去化期限超过24个月的市、县，应明显减少商品住房用地供应数量；商品住房现实库存去化期限超过36个月的市、县，应明显减少直至暂停出让商品住房用地。商业办公用房库存供过于求的市、县，要调整供地结构、优化布局，直至暂停供应商业办公用房用地。

对此，克而瑞福州机构总经理张旭东就坦言，根据这份文件可以明显看出政府在商品住宅土地供应量上的“严控”，这也是为当下“去库存”的大势做出的应变之策。而自2014年起，福州五城区土地供应量就已经锐减，去年主城区（不含马尾）土地供应甚至不足20万m，今年的土地出让依然不容乐观。

房企可更改土地用途“商转住”成焦点

此外，此次文件中，最受关注的，莫过于“改地”。

《通知》指出，各市、县（区）要根据本地房地产市场实际情况，允许房地产企业适应市场变化，按以下不同情况，作出住房套型结构调整或房地产项目转型。对于未取得预售许可证的商品住房项目及项目中单栋楼房，在不改变用地性质和容积率的前提下，允许房地产开发企业调整住房套型结构，以适应市场需求。

同时，对于未取得预售许可证的整体或部分房地产项目，所在市、县现实库存去化期限超过24个月的（按住房和非住房现实库存分别计算去化期限），在符合相关规划要求的情况下，允许房地产企业进行项目整体或部分转型；房地产企业可以申请土地用途、规划条件变更，用于其他产业项目或用于符合市场需求项目用途的开发建设，重新依法依规办理相关规划、用地手续，重新评估确定相应的土地价款。

这就意味着，只要满足以上条件，无论是户型、土地规划还是地块原有的商业或住宅用途，均能根据市场实际情况申请更改，尤其是“商转住”的情况。

CRIC克而瑞数据显示，目前福州商办用地库存量已超过400万平方米，据测算去化周期高达8年，若能将部分商业库存更改为住宅产品，对想尽办法去化的开发商而言，无疑是福音。

开发商执行不易，且行且观望

然而，面对这种大利好政策，记者采访中，多数开发商的反应则是理性而冷静。

“首先，如果这个政策最后真正落地了，那一定是大利好，毕竟我们项目30万平方米的SOHO体量也是一直让人头疼。”闽侯上街板块一开发商如是说。

然而，该开发商也直言，这项政策落地和申请执行上的难度，将直接影响着利好释放成果。“从目前已经公开的信息来看，是否已取得预售许可证和24个月以上的库存期限是能否变更土地规划的两大门槛，但是400万平方米的商业库存量也不可能全部倾泻到本就已经去化吃力的住宅市场，相信届时政府一定会做出合理调配，这样的话，也并不是只要满足上述两个条件就能轻松更改。”

“所以，只要考虑到这一层面，加上后续执行的具体情况也尚未明朗化，大家都不会对这项政策盲目乐观，只是审慎期待。”闽侯南屿一商业项目负责人补充说，最终要成功实现“商转住”，前提很可能是要在住宅去化量上达到一个相对理想的状态，才会适当“破口”。

业界焦点部分细节未定静待细则出台

另一方面，部分执行细节的未确定，也同样让业界期待着进一步的细则发布。

“其中一个重要细节就是土地款的补偿问题。”福建中原地产总经理蔡俊说道，众所周知，商业用地由于资金投入较大、运营成本较高，楼面价通常要比住宅地块更低，那么一旦申请“商转住”，就必然要补偿其中的差价，而这个差价究竟按照怎样的标准来执行，是否按照新的用地指标和当时的土地价格综合评估来补差价，都需要进一步的细则来补充说明。

“还有就是，对于那些已经做好总平面规划但又未领预售许可的项目，一旦申请‘商转住’，是否要相应地将总平改掉重做，还是只需要直接变更产品类型即可，这些也是开发商所希望明确的，毕竟这其中所耗费的人力和时间成本都是房企需要考虑的因素。”

为此，在细则出台之前，“改地”利好仍然停留在线上层面，对楼市的实际影响十分有限。

“记者的话

减少土地行政直接干预有利于楼市更平稳健康发展

不过，即便如此，多数业内人士依然认为，“改地政策”的出现，是土地市场与楼市“去行政化”的重大变革，无论最终执行程度如何，政府减少土地行政直接干预的意图已然明显。

这是关键的第一步。

事实上，诚如业内人士所言，无论是“去库存大战”，还是控制土地供应量，都体现出当前房地产市场“产能过剩”的尴尬。而这种“产能过剩”，终于在近年来持续的商业地块放量中体现得淋漓尽致，加上住宅限购令的取消，诸多商业项目尤其是SO-HO项目的一大优势减少，让楼市中的商服产品不得不急寻破局之道。

而此番文件的发布，正是通过调整楼市供应结构，最终避免产能过剩，实现资源合理分配和可持续发展的目的。

毕竟，在当前土地国有制的大前提下，未来土地用途完全由“市场说了算”并不现实，但这至少给了楼市主动调节的空间和“权限”，根据市场变化及时规避“过剩”的风险，最终有利于楼市更平稳健康地发展。