N海都记者 庄少虹
2015年上半年，在央行降准、降息、二套房降首付、营业税“5改2”等一系列救市政策刺激之下，福州市区的二手房市场回暖迅速，成交量出现了明显的增幅。
那么，在利好政策频出、二手房市场迎来久违“丰收季节”的同时，二手房的价格和购买群体是否也发生了变化？
政策发酵成交量同比涨50%
近期，记者在走访福州各大二手房中介门店时获悉，2015年上半年，二手楼市的回暖势头十分明显。来自麦田房产、骊特房产、家天下房产、金海岸房产等福州主流中介的反馈也显示，上半年二手房的成交量呈现稳定上涨的趋势。
“上半年的成交量同比上涨了近100%！”家天下房产总经理郑心科在采访中说道。同样涨幅明显的公司并不在少数，骊特房产、金海岸房产等公司工作人员均表示，同比去年，2015年上半年的成交量有近50%左右的涨幅。“尽管1、2月成交有所下滑，但是平均下来每个月还有两百单左右的交易。”金海岸房产市场经理黄鸿影对记者说。不只对比去年上半年，对比已经出现上涨行情的去年下半年，今年上半年的表现也不差，“比去年下半年的成交量有20%~30%的涨幅。”
其实，早在2014年底，福州二手楼市的回暖就已经初现端倪，最后一季度的环比涨幅在20%左右。2015年上半年，市场更是延续了此前的良好预期，一路平稳上涨。
尽管1月份成交量略有下滑，但相较此前“淡市”而言，已是不错的开局；之后2月又恰逢春节长假，成交量自然下滑；紧随其后的3月，就是转折点，3月初的降息以及之后的公积金新政，都加速了观望需求的入市。到了第二季度，营业税“5改2”、降息、降首付等利好政策的密集出台，对于购房者而言绝对是一剂“强心针”，购房者购房预期加强，加快入市的节奏，这也使得接下来三个月二手房交易量连连上涨。
预期向好“爱买不买”的改善族来了
对于成交的持续走高，不少业内人士认为与不断增多的改善性需求息息相关。同新房市场一样，随着楼市的不断回暖，二手房市场的改善性需求购买者也在陆续入市。
据介绍，2015年以来，各种政策的支持，市场的变化，使得改善性需求购买者占比在整个市场成交中不断加大。
对此，家天下房产负责人就坦言，“目前市场上面积在140~160平方米、总价在150万~200万的房源也比之前好卖，现在三套成交中就有一套是改善性房源。以标的200万左右房源为例，去年占比仅5%左右，上半年的占比近30%。”
无独有偶，不少房产公司也出现类似情况。“同去年相比，改善性需求市场成交比较火爆，90平方米以上的户型占比已经从去年的10%左右，提升到今年的20%左右，客户的咨询量也是同比翻倍增长。近郊的豪宅、别墅项目也已经开始有所成交。”骊特房产负责人介绍。
在业内人士看来，改善性需求的热度陡增，其实是不断出台的楼市利好政策累积效应释放的正常反映。此前，因受限购、限贷影响，在二手房市场想买二套房几乎就要全款买房。今年，不仅放宽了改善性需求的入市限制，也降低了他们的购房成本。从2014年11月至今，央行已经四次降息，对于购房者而言，申请100万贷款、期限20年的等额本息还款方式，可以省下超过12万元的利息支出。
量增价稳成交价格涨势不明显
那么，随着二手房成交的回暖，改善需求的入场，二手房的价格是否上涨了呢？
根据国家统计局发布的《70个大中城市住宅销售价格指数》显示，4月、5月福州的二手房价格分别有环比0.3%、0.5%的涨幅。
然而，对于数据显示的上涨，不少中介公司负责人却提出了不同看法，“受楼市大环境的影响，上半年二手房的价格是企稳的，总体成交价格并未出现明显上涨，市场呈现出理性消费。”
之所以会出现数据上的涨幅，骊特房产总经理郭华认为，“应该是成交房源的结构性调整，在4、5月的成交中，改善性和豪宅房源的成交明显增多。这类房源相对更高的单价及总价，应该是数据上涨的主要原因。”
这一说法，也在各个门店的交易中得到了证实。“现在的买卖双方都比较理性，除了中心城区的房源，因其稀缺性涨得动外，其他区域的房源都是想涨不易。”仓山万达广场一中介门店工作人员说，目前像金山、东区这样的新区，二手房库存依旧高企，仅他手上万达周边的房源就有十来套，价格也十分透明，购房者都会几经对比再下手。
后市：靠政策更看经济环境
尽管二季度楼市持续升温，刚刚出台的降息新政也给楼市再添了一针“助燃剂”。但是对于后市“量价齐涨”的出现，业内人士并不敢断言。
在采访中，业内人士普遍认为未来福州二手房市场很难出现成交、价格暴涨的情况。“尤其是在部分‘股市获利’投资需求被消化之后，二手楼市就全靠刚需和改善性需求支撑。”而其中，部分群体对楼市的预期，也有可能因为股市的变幻而变化，进而放缓入市脚步。
对于下半年二手房市场的走向，中介公司负责人认为，不仅深受政策的影响，更受接下来整体经济环境变化的影响。“毕竟当前二手楼市去库存压力仍大，首次置业、改善需求有没有钱、想不想入市将对二手楼市产生不小的影响。”
