N海都记者 邱岩

在上半年的一片利好声中，相信很多人都没想到，楼市由淡转旺足足耗费了大半年，而由旺转淡，却仅仅花了个把月时间。

在经历了6月份创五年来最高月成交后，7月份福州市区普通住宅成交环比迅速下跌近30%，报收2089套。

而据记者实际走访调查了解到，不少楼盘的实际下定客户量在近期更加惨淡，即便进入8月份也未有太大起色。

于是，在缺乏后续利好政策助力之后，开发商又祭出了“老招”：

以90m以下中小户型带动楼市成交。

市场 淡季来袭：成交供应放缓，库存依旧高企

在6月份的高歌猛进之后，7月份的福州楼市简直像遭遇了一记闷棍，让所有楼盘一下子找不着北。

据CRIC克而瑞福州机构数据显示，7月份福州市区成交2089套，环比下降29%，从月成交前十名的楼盘看，环比也同样下跌了30%，无论是领头羊还是整体楼市，7月份都不算是旺季。

不仅是福州，全国楼市也同样未能幸免。从克尔瑞机构监测的数据看，成交环比下滑的城市达36个，占比已超六成，其中，一线城市除北京依然环比上升33%以外，上广深三个城市均大幅下滑。

这种情况，到了8月的第一周也还是没缓过劲来（详见海都新地产今日数评版）。

“说实话，多少有点意外，本以为上半年楼市已经回暖了，下半年应该会走上回升轨道，但7月下跌的速度超过了我们的预想，暑期档确实难熬。”在记者走访中，不少楼盘负责人都如是说。

另一方面，上半年1月至5月，福州楼市在4个月内快速去化5000多套房源，成功取得“库存大战”胜利之后，福州楼市的库存量在5月-7月的3个月中就始终停留在28000套上下，停滞不前，让曾经的光辉战果反而成了如今的去化压力。

凡此种种，都让开发商在酷暑中感到了丝丝寒意。

产品 再度调整：刚需房，又变得随处可见

怎么办？

“暑期档天气热活动效果有限，走渠道拓客效果也是一般般，但资金紧张又做不起太高大上的推广……”

“那就还是看看自家存货，从产品本身先调整吧！”

于是，记者在近期的福州楼市中看到了这样“默契”的景象：

建发领第7楼主推88-110m婚房，万科又一城5新品77-123m装修房、万科金域滨江一期75-110m装修房正在预约，金辉淮安国际住区推出100m“超级新品”，融汇温泉城75-115m精装房将于8月15日开盘，新榕金城湾8月7日启动预约的新品中亦不乏69m这样的小户型，三盛国际公园香樟里继续主打56-105m长者公寓，就连一贯以改善性大户型为主流产品的融信白宫，也在近期推出了48m、67m这样的小户型……

是的，上半年在开发商的新品推广中一度“消失”的中小户型又高调来袭，不仅如此，即便是新品中偏大的户型，近期多数开发商也将最大的户型控制在120m以内。

“在购房者心里，90m和120m是一道坎。”业内人士表示，90m以内的户型往往总价不高、面积够用，是刚需们最能适应的标准小户型，而90-120m这个区间则是“全能户型”，满足各

方面人士需求，覆盖面最广且总价也得到控制，而一旦突破120m，那就基本是改善性需求或者多次置业人士的需求，这类产品去化较慢，但通常也是开发商高调强推的标杆户型；相较之下，中小户型由于向来“不愁卖”，反而一向低调。

为此，在上半年针对改善性购房需求的利好政策频出之际，开发商也趁势将积压已久的大户型迅速推出，而在6月份亟需半年冲刺时，90-120m的“全能户型”又成了开发商的冲刺法宝。

而现在，刚需户型又一次高调卷土重来，又到了它们表现的时候了。

策略 以小带大：借中小户型 打破淡季带动市场

不过，高调归高调，在福州楼市一直以来的户型供应占比中，这类刚需户型却向来不是主力。

据克而瑞福州机构数据显示，福州市区上半年60-90m户型总计供应了1303套，在总供应中仅占17%，而90-125m户型总计供应达3997套，占比高达53%，而125m户型占比则为16%；即便是在7月份，90m以下户型供应也仅为301套，不及90m以上户型的三分之一。

然而，在上半年的库存大战中，刚需产品尽管低调，却依然扛起了快速去化的大旗。据统计，上半年70-80m户型去化总占比为20%，90-110m户型去化则占比21%——尽管两者占比差距不大，但若考虑到90m以上的户型在总供应量中占据了60%以上的市场份额，就明白中小户型产品的去化速度已经可以用“随到随销”来形容了。

“闷声不响”都能卖得又快又好，那现在正式登场，可得好好“拉大户型兄弟一把”了。

“正如数据所体现的那样，一直以来，这类刚需户型并不是开发商强推的主力，却一直承担着销售‘吸引者’和‘发起者’的角色，而一旦楼市不稳，开发商就会将珍藏的刚需户型再度包装推广，令市场重新活跃，并带动其他滞销户型的去化。”一位楼盘负责人坦言，这种“以小带大”的营销策略在淡季可谓屡试不爽。

考验 能否成功：过好“暑期档”还需组合拳

那么此番再度出击，刚需户型能否再度成功？

一切还得从近期成交下滑的原因说起。除了众所周知的天气原因之外，二季度成交井喷、需求大幅消化、供给相对不足、股市下滑影响置业，以及无后续楼市利好政策导致“利好出尽是利空”；另一方面，在上半年成交回暖后不少楼盘纷纷将价格回调，虽然对现有客户实现了逼定，却令后续客户望而却步，导致了一定程度的市场抗性。

在这些因素的层层影响下，最终让7月的楼市遭遇“滑铁卢”。

“那么如果只是从供给层面上进行产品结构性调整，恐怕还是不够。”采访中，业内人士均指出，当下的暑期档已然进入了利好政策与市场回暖的“真空期”，在多重因素的作用下，又缺乏后续利好政策的刺激，楼市想要重新提振，开发商就必须有足够的营销魄力，通过线上与线下的巧妙组合来突破当下的市场，否则就很难实现“以小带大”，往往最终变成“以小卖小”。