N海都记者 刘梦宁

从近期拍地情况来看，福州土地市场正在发生明显分化——

一方面市中心小幅优质地块“迭出”，令对市中心宅地饥渴已久的开发商迅速重整旗鼓，将重心放在“回城”上；而在城内“花开”、拍出“新地王”之时，记者发现城外多块一年多前的“热地”还没有上市迹象……

难道，城内花开，城外风光不再？

趋势 市中心地块回归 土地市场再现盛况

尽管今年上半年土地市场的情况并不乐观——福州国土资源局共计发起6次土地拍卖会，4次因人数不足取消转挂牌出让。而在出让的13幅地块中，仅成功拍出4块，其余土地皆沦为流拍。

而自7月份以来，整个暑期档的土地市场“画风一变”，突然就热得一塌糊涂。因为久违的市中心“红土地”开始回归，从7月一直延续到了9月——

7月2日，福州市国土资源局推出的两幅地块，吸引了包括融侨、阳光城、金辉、名城、禹州、碧桂园、华润、首开中庚在内的多家房企参与竞争。最终，两幅地块以11.47亿元和4.73亿元的价格被福建宏辉与碧桂园收入囊中。

7月15日，连潘首幅地块被金辉集团拿下。当天加价次数仅17轮，溢价率就高达125%。当时被业界称为“3年来市区住宅最高溢价率地块”。

而当时被业界称为创下“3年来涉住地块最高楼面价”纪录的则同样位于连潘区域，面积虽仅15亩，但地块位置好，争夺同样激烈，最终北京城开以楼面价13268元/m将其收入，溢价率同样高达70%。

然而，这种“高溢价率、高楼面价”的纪录，很快被9月1日的土拍“秒杀”。

当天19家房企到场举牌参战，亿元加价再现，最终融侨集团以23.6亿元总价、277%的溢价率，拍出19224元/㎡的楼面价，直逼周边在售房价，刷新了福州楼面价地王新纪录。

显然，这一系列高价热门地块，都有一个共同的属性，即位于市中心的宅地，回城一时之间成为房企共识。

城外销售趋淡 远郊板块风光不再

在城内再现盛况的同时，不少业内人士发现，进入下半年后，随着市区放量的增加，以及周边楼市热度的下降，外围板块土地市场的活跃度也持续下降，土地市场开始凸显分化。

今年外围板块虽然也陆续有地块放出，但市场上开发商摘地的声音却一直不大。在接下来的9月，福州市区及周边区域预计还将出让9幅地块，总面积约484.05亩。其中就包括福清一幅132亩的商住用地，连江一幅65亩、一幅67亩的地块，闽清一幅42亩的商住用地等等。

“事实上周边地市最好的时光是在2012—2013年，2014年就已经开始表现平平，今年各大开发商更是对外围地块不看好。”据CRIC克而瑞的数据统计，2013年，单单闽侯板块就独挑大梁，吸金超百亿。而到了2014年，闽侯、长乐、福清等县市土地出让金总和都未超过百亿。今年至今的整体表现更是平淡无奇，让人少有关注和记忆点。

像2013年底闽侯那般疯狂的土地争夺战再也没有出现——当时中海以楼面价6412元/㎡拿地，溢价率高达198.4%，而这幅地块受到了十数家开发商长达121轮的激烈争夺，一拍就是一整天。而继续闽侯之后，开发商热衷的长乐、永泰，如今随着楼市的冷淡，也在阶段性爆发后陷入了长久沉寂。

业界观点

市中心地块价值坚挺 外围市场去库存成为当务之急

“今年来，受楼市下行的影响，整体土地市场还是呈现下行趋势，土地成交减少，低溢价率成为主流。不过在一众楼市产品中，无论政策如何调整，始终是市中心产品价值最坚挺，因而经历过一番楼市调整期后，市中心地块价值更加凸显。因此，只要有市中心宅地出来，对市中心饥渴已久的开发商，都会力争拿地补仓。”业内人士林先生透露，在楼市存在明显分化的背景下，房企为避险纷纷回归市中心，在市中心土地供应持续紧缩，但需求也不断增加的情况下，也将直接推涨地价。未来市中心核心区域如连潘等的小地块出让还将继续引起房企争相抢夺，商品房产品结构也将向高端倾斜。

反观外围地市、楼市，前两年土地的大量供应造成如今供过于求、存量较高，而产业和人口导入无效，很难寻求足够的需求入场，供需风险也将凸显，以价换量、去库存将继续成为主旋律；地市的分化格局也将在接下来的三四季度进一步加深——部分板块如闽侯、永泰等，由于此前土地供应量较大，且产业和人口导入能力弱，土地消化时间较长，土地市场或将继续趋冷。

外围板块面临的困难确实更大——“当时我们以1800元/㎡的地价进入闽清市场，尽管销售价格仅在5700元/㎡左右，但购买力和市场需求都难以支撑，去化困难。”深深地产市场部经理林周透露，在限购政策取消和一系列的市场调整后，外围板块受到的波及确实重大，除了在售项目面临去库存难题外，不少开发商前两年高价拿下的地块都尚未开发，在当前局面下也难以入市，因此外围地市价格再低开发商也基本不考虑。