N海都记者 庄少虹

秋至天寒，但福州土地市场却不断“升温”。

10月9日，就在加洋巷新地王诞生之后，福州市国土资源局发布今年的第十二次土地出让公告，预计出让4幅地块，共计252.9亩。

细看本次地块，除了常见的位置偏远、要求偏高的商服用地，最引人注目的当属首幅纯住宅用地的上市。作为炙手可热的住宅用地，该地块价格自然不低，但位置却十分尴尬；除此外，市中心高门槛商服用地，在降低要求的同时却又调高价格的做法，也让其去向成谜。

那么，积极拿地的房企，在面对“缺点”明显的地块时，是否还会迎难而上？本次土拍能否延续此前热潮？本期“土地市场”栏目邀请来的业内专家将为您解答。

限定条件，仅限自用

高要求商服用地有特定买家？

地块名称：宗地2015-31号

宗地位置：晋安区，北环中路以北，晋安河东侧，原省电力公司茶园路地块

起始价：77100万元楼面价：3471元/㎡

土地面积：55014平方米（合82.52亩）土地用途：商服（商务办公）用地

本次推出的宗地2015-31号地块，不少业内人士对其出让表示很“悬”，因为要求高!

据了解，2015-31号地块虽然毗邻福州最为传统的CBD中心——五四路，但是建成后仅限自用，不得销售的要求就让许多房企敬而远之。而且该地块还要求，应独立配建单层建筑面积5000平方米的电力设施实验大厅（高度不低于30米），由国有电网企业按价回购。

除了常规配建要求，其全部自用的要求可谓苛刻。其实，在土拍市场地块自持要求也是有的，但全部自用却少见。对于这样的地块，业内人士郑景枫认为，“除非有特定的买家，不然出让难度很高。”

此前推出的宗地2015-21号地块就要求建成后70%以上的建筑面积由竞得人自持，不得销售。最终该地块由福建省粮油食品进出口集团底价拿走。

近郊地块 借自贸区概念增值

地块名称：宗地2015-32号

宗地位置：仓山区，福泉高速路北侧，原秀宅收费站地块

起始价：48500万元楼面价：3719元/㎡

土地面积：71.05亩土地用途：商服（商业、商务办公）用地

2015-32号地块位于当前炙手可热的福州自贸区南台岛片区。随着自贸区正式挂牌，福州企业的注册量不断增多，作为商服用地，项目未来或可借自贸区概念分一杯羹。

不过，福州目前商业项目库存高企，加之近三年不断增加的商服用地出让，决定项目未来的去化难度不小。

同时，作为商服用地，项目位于近郊脱离主城区，商务氛围匮乏，周边居民购买力低等缺陷，都不利于未来商业的发展。除此外，地块还要求须提供建筑面积6万平方米的办公用房和300个标准停车位由市政府指定单位回购，也直接影响开发商利润。

对于该地块，业内人士普遍认为，“业态十分局限，比较适合做车辆行驶配套服务商业或者汽车旅馆商业等。”

旧地再卖 降标却抬价

地块名称：宗地2015-33号

宗地位置：鼓楼区，永安街北侧，温泉路以西，永安街旧屋区改造地块

土地面积：12.95亩

土地用途：商服（商业、商务办公）用地、住宅用地

起始价：30000万元楼面价：9265元/㎡

该地块曾经作为宗地2015-15号地块被推出后流拍，本次地块的再度推出，出让要求有所修改。要求房企需提供的建筑面积有所减少：由原来的需提供住宅1.7万平方米，商业0.2万平方米的要求，更改为只需要提供住宅1.7万平方米及6个地下车位。

对于要求的更改，郑景枫给出了肯定，“一方面政府部门放低了开发门槛，另一方面市中心地块十分稀缺，近期许多开发商都有强烈的囤地意愿，这些都有利于该地块的成功出让。”

可以看到，近来中心板块地价的屡创新高显然让市场更有信心，该地块起始价就由原来的2.38亿元涨至3亿元，楼面价逼近万元，使房企的拿地成本再次提高。

首幅纯住宅用地来了 但位置尴尬

地块名称：宗地2015-34号

宗地位置：仓山区，南二环西侧，建新南路北侧，原建平新苑地块

起始价：112300万元楼面价：9267元/㎡

土地面积：86.56亩土地用途：住宅用地

住宅用地一直是房企的最爱，事实证明，只要地块有住宅成分，房企都会高看一眼。本次推出的宗地2015-34号地块作为2015年首幅纯住宅用地，吸引力毋庸置疑，因此价格也不低。与四年前其周边一地块相比，其起始楼面价已高出约6000元/㎡。同时，该地块与奥体板块仅一步之遥的区位优势也不容忽视。

优势不少，但作为一个纯住宅项目，该地块对面就是福州殡仪馆、鹭岭加油站，地理位置十分尴尬。而且，因为周边处于开发初期，很多棚屋都未拆除，所以地块周边环境依旧比较脏乱。

虽然有硬伤，但克而瑞高级分析师黄彬认为，“纯住宅开发还是会受到开发商的追捧。出于后续开发的需要和对未来房地产市场的看好，相信拍卖现场还是会有热烈竞买场面出现。”