N海都记者 刘梦宁

年末的二手房市场，正微妙生变。

多家中介机构的负责人对记者表示，临近年底，福州二手房的“出货”节奏正在加快，但价格方面却并未水涨船高，相反仍出现“滞涨”甚至回调局面。

最主要的原因是，部分新区已率先迈入存量房时代，存量大、买的不如卖的急，因此成交的多为同等房型中较低价的房源。

除了市中心、学区房、成熟商圈和资源稀缺房，总体而言二手房上涨乏力。

出货明显提速议价空间反增

“年底临近，二手房成交明显提速，从全年情况来看，今年情况远好于去年，总体二手房成交有四成左右的增幅。”在对二手房中介的走访中，骊特房产总经理郭华对记者表示。

对于去化加速原因，从业人员表示，二手房出货提速主要源于年底有资金需求的急售卖家增多，较为明显的感受是，卖方比买方急的情况较多，而成交的房源亦以同等房型中“价低者得”。

购房者吴先生对此很有感触。吴先生是八县人，打算在福州添置一套改善型住房。一家人从半年前开始看房，发现近期的议价空间明显加大。“我们看中南江滨某项目的一套房源，建筑面积157㎡，上个月房东报价还在300万元以上。这两天中介告诉我们，房东急售，将价格调到了295万元，而在我们的压价之下，房东让步到了290万元。”

对二手房价格“滞涨”感受明显的还有陈先生。陈先生2011年以92万元的总价在闽侯上街购买了一套110㎡的房源，在中介处挂牌了大半年，都少有人问津。“中介人员告诉我，这套房子按目前的水平只能以110万元左右脱手，产权证和契税我都花费了5万多元，再加上这些年我付出的银行利息，这套房子如果就此脱手几乎没赚钱。”陈先生表示，尤其是周边还有开发商在以低价销售新房，他们的处境更显被动。

不缺——二手房尤其是新区存量巨大

临近年末，二手房价格为何滞涨？析其原因，不少业内人士表示，最主要的因素在于需求和供应之间的差距，尤其是新区二手房存量巨大，让议价空间更足。

“除了市区二手房价格依然相对坚挺外，其它区域的房源就相对被动了。”业内人士林先生称，金山、闽侯等新区近年楼盘开发量非常大，已经率先进入了“存量房”时代，走在了议价的前列。比如金山，除热门商圈，一些房源原先可以卖13000元/平方米，现在有的只要11000元/平方米就会成交。

对此，双安房产总经理郑爱新亦表示，“金山门店近期成交表现较好，主要是刚需户型、面积在100平方米左右的房源。但即便是这种刚需主导的房源，价格表现也不是太给力。而价格在200万~300万元的大套二手房更显煎熬，急售的业主，其价格让步尤其明显。”

“二手房源与一手房源不同，若非学区或者稀缺资源，二手房可替代性非常高。”一资深经纪人称，二手房存量大，可选择的空间众多，一旦有限的购房者对某套房源不满意，可以在同小区选择其他房源，亦可以将目光放远放大，选择其他项目，甚至选择一手房源。

正因此，二手房的整体价格难以上涨，议价空间反而更大。虽然也有卖家因为近期地价上涨开始动价格心思，但是买家并不买账，因为购房者对价格都比较敏感，反而会冷淡下来。

不急——改善型客户“难伺候”

由于二手房对首付要求比较高，因此除开刚需客，改善型客户亦是活跃在二手房市场的一拨重要人群。

然而换房业主“不着急”的心理，也令他们出了名的“难伺候”。

“改善型购房者大都已有自住房，对房源的要求本身就会更高，心态上也不着急。至于价格方面，他们则表现得更为纠结，既害怕高点入市，后期价格会有所调整，在急售房东做出小幅价格让步的时候，他们又会担心行情还会再跌。”

某中介经纪人对记者表示，再加上改善型项目标的大，客户需要支出大几万甚至上十万元的中介费用，所以更加谨慎。在他接待的客户中，有客户反复对比，不断挑剔“反水”，甚至“跳单”，这种心态直接影响了二手房的成交。

透支——新房动了二手房的蛋糕

在当前背景下，二手房滞涨，还与新房一方面透支了预期，另一方面也分抢了市场有关。

“同样的房源在二手房市场价格相对比较低，这很正常。”业内人士林先生算了一笔账，未满两年的房源，需要交营业税、契税、个人所得税等，这部分一般都会被卖方转嫁到购房者身上。而中介费市场行情为房款的1.5%~3%，加上利息成本，如果涉及房东房产解押，还有一些解押成本等，转手的资金成本大约为房款的10%~15%左右。

“除了这个资金成本外，二手房一般按照评估价来申请贷款，而一手房按照实际成交价申请贷款，因此二手房首付款会比一手房多一些。”一二手房资深经纪人士说，加上二手房的交易周期长，因此刚买不久的房子进入市场，对于房东而言，实际是贬值。

再加上，今时不同往日。房地产高速发展期已经过去，然而房价经过多年发展已经保持高位。购房者在高位上买下的新房，遇上了如今较为冷淡的市场行情，项目的价值预期已经在开发商新房出售时被透支。“一些楼盘的房价本身有所虚高，自然透支了未来一段时间的上涨空间。”

此外，“单打独斗”的个体二手房东还要面对开发商团队的营销策略和整体智慧——有些开发商善于制造饥饿营销，让人非理性消费；有些开发商还能通过垫首付、分期付款等方式拉拢资金不足的购房者。即便在这样的

情况下，新房销售都存在困难，对比之下，二手房价格更难走得理想。