N海都记者 林姿

11月土地市场，地王再出。强强联合拿地的戏码，“定期”上映。

融侨牵手阳光城，拿下2015-34号奥体台屿旧改地块，刷新今年的总价地王。而该地块则位列福州地王前三名。

而这，并非11月土地市场的独有现象。今年初以来，联合体拿地成为今年土地市场的关键词：首开+融侨、碧桂园+融侨、保利+中庚+首开……各个联合体悉数拿下了高溢价高总价高单价地块。

共同分担资金和风险，固然是房企联合拿地的原因。但值得注意的是，在合作过程中不可预见的一些变故，将会对企业和产品运营布局产生很大影响。

回顾 成交金额创今年新高

数据显示，11月福州市区土地市场共成交3宗地块，出让总面积达474.1亩，总成交额63.06亿元。比10月份37.46亿元的成交额大涨68.3%。由此，11月份的市区土地成交总金额创下今年最高。

其中2015-31、32号商服用地均为底价出让，分别由福建省电力有限公司、福建省高速公路融通投资有限公司/福州海峡置业有限公司拿下。

而最引人关注的莫过于2015-34号奥体台屿旧改地块的地王入市，巨大的体量，巨大的金额，掀起了今年土拍市场的最高潮。

虽然地段好、潜力足，但起始价高达38.37亿元，面积320.6亩，对任何一个房企来说，都是块难啃的“硬骨头”。最终，在竞拍前夜传出消息，两大巨头融侨与阳光城将合作拿地。

融侨和阳光城长期以来都是福州土地市场上的常客，同时也一直是彼此的竞争对手。

在今年的2015-17号地块，融侨、阳光城参与竞拍，最终地块由阳光城拿下。而9月份融侨拿下的光明港地块，阳光城亦步亦趋咬住价格到最后。

昔日的对手，今日的伙伴。二者联手，以51.5亿元拿下该地块，成就今年的总价地王。

特征 “过江龙”＋“地头蛇”，成为大赢家

同在11月份，首开也公布了其在福州地块与融侨的合作方式。

根据公告，首开于7月及9月在福州拿下的3宗土地将引入融侨集团股份有限公司，而后者的一宗商住用地也将引入首开股份，四个项目中首开与融侨的持股比例均为51∶49。4宗地块即首开在连潘拿下的2015-22、27、28号地块和融侨在光明港拿下的2015-25号地块。以上地块，均为今年福州土地市场中的热门优质地块，楼面价均破万。

事实上，首开进入福州市场较早，此前与中庚合作开发了香开新城，以及即将入市的商办项目香开观海、与保利中庚合作开发的香槟国际项目，由此在福州打开了市场，建立了一定的知名度，但品牌均不是首开输出。从首开今年拿地的“架势”来看，说明其对福州未来房地产市场是比较看好的。

当然，今年初以来的强强联合已经形成常态化。拍出的高溢价、高总价、高单价地块均由联合体收入、开发。

今年7月2日，碧桂园以4.73亿元竞得宗地2015-18号火车北站片区综合改造L3地块，同样与融侨共同开发。而单价地王2015-29号加洋巷地块，则由中鼎（保利+首开+中庚联合体）拿下。

解析 联合拿地，1+1>2？

利 摊薄风险实现共赢

所谓“强龙斗不过地头蛇”，当一家大型房企进军某个新区域时，它往往会选择一家对当地市场熟悉的、拥有优势资源的企业进行合作，从而快速地实现本土化的目标；对本地企业来说，则可以借助外来企业的品牌优势、资金优势等加大市场份额。

以融侨与首开为例，二者在福州东区皆有在售楼盘，对于东区的市场已经相当了解，也积累了相当多的客户资源。这次双方携手共同开发东区的4幅地块，可以在较短的时间及一定的时期内，实现对福州东区楼市的控盘，掌握定价权，从而在确保企业利润的同时，还可以有效地降低项目的开发风险。

而融侨与阳光城的合作亦然。二者在金山以及奥体布局了多个项目，携手拿下奥体地王，则奠定了二者在该板块的话语权和主导地位。

此外，与其“短兵相接”，不如化干戈为玉帛。

“如果几家房企同时看上了一块地，与其竞争使得地价拔升，不如合作来降低风险。”中原地产福州分公司董事总经理蔡俊表示，高价地的风险，最终将累积在销售环节。与其这样，不如先期合作，还能大幅缓解资金压力。“强强联手能实现共赢并摊薄风险，未来也能控制项目的推出节奏，在销售上能更灵活。”一能规避高价拿地风险，二能同时实现多项目的布局。

弊 双方“性格不合”，易产生纠纷

由于地价高企、开发成本提升，今后在福州联合拿地开发的现象将会更为频繁地出现。然而，潜藏的问题依然不可忽视。

业内人士林先生表示，首先，联合体之间的竞争将会产生更高的溢价。因为竞价双方均是联合体，在溢价上有很大的空间，也就意味着每次土地的拍卖都会出现比以往更高的溢价率，进而影响下游房价。

此外，拿地之后，双方一般会成立新的项目公司，按照特定比例持股分红，然后“各司其职”，分工看似明确，但土地预算、产品定位、销售价格都有可能出现分歧。管理风格、企业文化、开发理念和追求利润方式差异是联合拿地无法回避的问题所在，也是联合体破裂的最大主因。蔡俊称，房企在联手后也有一些难点，“比如，由哪一方主导话语权、哪一方作为品牌输出等”。

如果“分手”发生在开发前，会极大地提高项目开发风险，同时承担更多的资金压力；如在项目开发后，则或有可能出现无人对物业负责、互相推诿的现象。