N海都记者 邱岩

“楼市喊涨喊了大半年，到底真涨了没？”

这怕是当下楼市买卖双方信息最不对称、却也是最受关注的问题了。

现在，11月结束，12月开幕，答案终于呼之欲出：

据CRIC克而瑞福州机构数据显示，刚刚过去的2015年11月，福州五城区楼市备案均价已达14669元/m，环比10月的14282元/m涨了387元/m，2.7%的环比涨幅逼近年内最高——若是考虑到备案均价的滞后性和楼盘价格的互相牵制，实际上部分楼盘的成交涨幅或许更加可观。

这也意味着，年末的价格走势也将迈入新阶段，曾经的全城喊涨，如今则在年末冲刺的背景下有了更多微妙的变化。

市区“真涨了”：不少楼盘涨幅达500~1000元/m

从7月开始的楼市喊涨剧本，终于在11月出现了明显回应。

记者在克而瑞福州机构提供的数据中看到，今年第一季度，福州五城区楼市备案均价呈下滑状态，而在4—5月期间，福州楼市迎来了全年最高的2.8%环比涨幅；而本次10—11月的环比涨幅，则达到了2.7%，已逼近年内最高涨幅。

值得一提的是，自8月起，福州楼市的备案均价也一路回升，这恰恰符合暑期档以来的楼市喊涨规律。

而在实际市场层面，随着总价地王与单价地王的不断刷新，不少项目均喊涨500~1000元/m，个别项目甚至达到了1000~2000元/m——当然，普涨之下，也不乏虚实结合。

以11月21日公开选房的融侨奥体园著为例，原本对外预期价格为20000元/m，在地王出现后，对外预期报价迅速涨至25000元/m，而最终公开选房均价则为21000元/m。

此外，诸如融侨的全线涨价，三盛国际公园的车位提价，世欧王庄的屡次喊涨，名城地产的闭馆涨价，香开新城封盘调价等营销行为，也一再刺激着年末市场。

策略有变化：业主专享服务 成了涨价新利器

而在“喊涨”的同时，随着年末“喊涨竞争”的深入，在闭馆、封盘等“花式调价”行为之后，部分房企则将溢价转移到业主服务之上，以更差异化的“巧涨”打开市场。

记者在11月调查时就发现，融信集团、泰禾集团旗下楼盘就为自家业主推出了各类专项服务和优惠，其中融信白宫就强调业主的绿色食品服务、同城家政上门服务以及五星级凯悦酒店配套；而泰禾更推出了“业主至尊卡”，不仅作为泰禾旗下楼盘业主的身份标志，更为业主们提供专属权益和优惠政策，让业主在购物和活动中享受优先参与或优惠权。

为此，不少楼盘负责人透露，通过挖掘自身楼盘的特点与企业的资源整合优势，从而为业主提供更多的专属服务，既能让业主觉得“物有所值”，为上涨后的价格买单，也能进一步拉开与竞品楼盘的距离，“而最终，也还是羊毛出在羊身上”。

这样的策略调整，也同样为年末的市区价格突围带来更多的微妙变数，业内人士预测，接下来随着新品集中入市，竞争的白热化也将刺激各大楼盘继续推出属于自己的“涨价利器”。

外围仍难涨：差异化价格 部分楼盘低价谋突围

与市区风风火火的喊涨营销相较，同样是价格战，闽侯、永泰葛岭等外围板块却呈现截然不同的走向。

在永泰，江山大名城开盘打出了4000元/m的起价，一举突破大福州楼市近五年来的“价格底线”，并以美食节、扫码送红包等营销行动迅速打开市场；在闽侯，世茂上游墅则打出了清盘价格，住宅均价在6600~7300元/㎡，轻公寓首付2.7万元，江景复式价格也在36万~50万元之间。

据记者此前了解，该项目自2011年7月开售，当时江景高层均价皆在万元左右，即便是后期均价也都在7200元/㎡以上，六字头的价格不仅几乎是区域最低价，也是项目史上最低；除了世茂之外，包括西海岸、博仕后官邸、博仕后世家、博仕后龙港城等多个项目尾盘也有部分产品在以前所未有的价格进行销售。

“事实上，周边外围板块的楼盘，除了要面对竞品楼盘的竞争压力，也要承受着主城区带来的整体压力，所以拉开价格差距，增强项目性价比是当前年末冲量的明智之举。”业内人士分析认为，今年初以来，随着政策优势的减弱，加上库存压力的增大，周边板块相较于主城区的热闹则显得冷清许多，而眼下趁着主城区各大楼盘纷纷涨价之时，周边外围板块则加大优惠力度，凸显自身的性价比优势，能够将市场焦点重新聚回项目，加快去化库存。

市区与外围：价格分化行情渐成趋势？

然而，市区涨价、外围调价的分化格局，若始终持续，对于关注外围片区的购房者而言，终究也不是什么好消息。

至少在当下，这已是一个人们不愿意成为趋势的趋势——关键在于，这种趋势将持续多久？

“至少在年底冲刺阶段，分化的格局不会有任何改变，外围板块的楼盘也需要这种趋势来打开局面。”一位资深业内人士表示，这种局面将持续到明年各大高地价项目出现时，外围板块与市区板块的分化达到一定界限后，这些楼盘的价格终将回升，福州楼市的价格格局也重新回归正常。

如此一来，年末市场究竟是“追涨”市区楼盘，还是“抄底”外围房源，也将成为每一个购房者所面临的抉择。