N海都记者 林姿

2015年的高价地，纷纷比起跑得快，在今年内争先入市。（详见本报1月15日B01版报道）

而十多幅高价地入市，直接后果显而易见——释放的近万套房源，都将在今年亮相。不仅如此，这些新房，都将在过万元楼面价的基础上，直接站上20000元/㎡房价大关——福州准豪宅的价格界限。

可以说，豪宅将成为2016年的主流产品。那么，问题来了！在福州，这些20000元/㎡以上的豪宅市场究竟如何？福州楼市的容量，到底能不能支撑有史以来最大的豪宅上市潮？

现状

满地皆“豪宅”

据统计，2015年成功拍出的过万楼面价的项目包括：保利＋中庚＋首开的加洋巷项目、首开融侨四个连潘项目、阳光愉景花园、融侨阳光的奥体项目、世茂连潘项目、正荣火车站项目、鲁能五四北项目，以及巨成实业拿下的永安街地块等11个项目，占据了去年出让地块的一半以上。

“动辄万余元的高价地，将来房价肯定要卖到20000元/㎡以上才会有得赚。”CRIC高级分析师黄彬表示，据估算，以上地块的总建筑面积近130万平方，扣掉公用面积等，以套均120㎡计算，至少有近10000套“20000元/㎡以上”房源。

而在今年以前，情况却并非如此。

如果以20000元/㎡为标尺画一条界线，那么20000元/㎡以上的房源，去年福州共成交了2052套，占据去年全年销量的8%；相应的供应为1559套，占比亦在10%以内。

将时间范围扩大至三年内，2014年成交2957套、供应4020套，2013年成交2950套、供应5589套。占整个市场总容量的比例都在10%以下。

“总体量不大，且而受制于上游土地供应稀缺，其新增供应也较为缓慢。”

CRIC高级分析师黄彬表示，“因而，虽然供过于求的情况比较明显，但按照去化周期警戒线15个月的标准来看，还算健康。”

而今年，这些地王都加快了入市节奏，豪宅上市量，将超过前三年的总和。进一步来看，如按照去年“20000元/㎡以上”房源的去化水平，今年上市的房源至少需要5年才能消耗完毕。

瓶颈

目标客群数量、资金缩水

豪宅井喷，到底谁来买，谁能买？

中原地产福州分公司董事、总经理蔡俊表示：“以往，楼市中流行着八县以及闽北等地的钢铁、建筑、纺织、进出口、期货等行业企业家。”但如今，这拨“财大气粗”的群体，也因为经济大环境的衰退，失去了以往强劲的买房动力。

取而代之的则是具有高知背景的企业高管、IT等高新技术行业新贵。在建发国宾府、融侨外滩的客群中，来自IT、金融行业的高知人群增加，成为200平方户型豪宅市场成交主力。然而，“与一线城市相比，福州并不算严格意义上的人口流入城市，大型企业产业的聚集不明显，因而此类行业新贵的数量并不庞大”。

而资金充裕的市中心

旧改拆迁户也早已经被高端项目“瓜分”。与庞大的供应量相比，这些人群毕竟还是少数。从近三年豪宅成交不断下滑也能看出，豪宅客群呈现结构性缩减，使豪宅成交总量萎缩。

应对

“要么做轻豪宅，要么做真豪宅”

客群的结构性变化以及数量上的萎缩，使得开发企业在产品定位及规划上进行改变和提升。

在业内人士看来，由于地块价格高，使得改善盘和豪宅盘的边界日益模糊，但在项目规划伊始就细分市场，才能找准客群，赢在起跑线上。

比如，有的项目独揽稀缺江景、湖景，或者具备市中心核心资源，这类产品就能做大（面积）做精（装修），增加项目之外的附加值如产品风格、功能性、人性化、人文环境等，打造成真正的豪宅，打造成真正的塔尖人群的新居所。黄彬表示，“这类产品正是市场中一直稀缺的，正待补充新鲜血液。”

另一种高价地，虽然地处市中心，但处于供地集中区，稀缺性相对低。为了应对高单价带来的价格抗性则只能相对控制总价，户型面积也比传统豪宅小了一号。

蔡俊介绍，这类项目的主力户型多在100平方左右，可以说是豪宅单价刚需面积，这样才能将总价尽可能控制在250万元以内，客群就能与提升居住条件、置业目的明确的高端改善型客户对接。按照二至三成首付计算，也正是相对高端的改善型需求可以承受的范围。

不过，这类“轻豪宅”还要与目前市面上多个传统的改善型项目竞争，“价格优势不明显，就更需要在产品创新上下工夫”。

观察

豪宅，刚会走就要跑？

全城皆豪宅，竞争压力山大。

首当其冲就是销售周期加快。“受制于现金流压力，在销售速度上，就要让豪宅向改善型看齐。”蔡俊表示，“从品质到服务再到渠道，对于每个企业来说，都将是一个新的挑战。”

当然，豪宅具有很强的地缘性，正因如此，做前期产品调研时，一定是抓住地缘性客群，从客群的需求面积、工作性质、家庭结构去做产品。徐鹏志认为，更多高端项目入市，市场竞争将会加剧，是否能够突破地缘性，跨区域抢客，甚至跨越价格结构抢客，争取更多客户，或许是关键所在。