N海都记者 林姿

就在杭州、南京、苏州、合肥、厦门等几个二线城市相继出台楼市收紧政策之时，福州却在10月前的最后一个周末迎来了罕见的大开盘——

共有19个楼盘开盘，开盘量和销售套数创福州历年周度开盘记录，且各楼盘开盘价格都有不同程度的上涨。“金九”已经超出了许多人的想象，不管是开发商还是购房者在这个月都打足了“鸡血”。

但随之而来的，是一纸福州新版“限价令”榕七条，对房价、预售、购买资格、信贷政策等都进行了一定程度的收紧。银十将至，福州楼市会走向何方？（数据综合各项目售楼部、CRIC、嘉论等机构）

东区 高价新盘入市，区域最高价再度攀升

近期福州市场焦点一直在东区。

尚东区作为首开融侨合作的项目，推出2栋6米层高的80~110㎡复式，均价27000~28500元/㎡，创东区板块开盘价新高。即便如此，首期开盘仍一炮而红。

同一天，东三环周边的阳光城檀悦再度开盘，推出了2栋楼的复式和平层。较之8月下旬的首次开盘，平层和复式的价格均上涨了1000~1500元/㎡，目前精装平层折后25000元/㎡，毛坯复式折后26500元/㎡。或许是受到尚东区分流影响，此次开盘去化并不及上一次。

而东二环泰禾广场SOHO也创下了福州SO⁃HO开盘价新高。项目共计推出近400套房源，精装3.3米SOHO均价26000元/㎡；精装5米双钥匙SOHO均价36000~37000元/㎡。其返租5年回报30%的销售策略，吸引了不少投资客。

城南 存量锐减，SOHO冒尖

开盘潮中，城南一向不会缺席。

闽江世纪城继7月下旬开盘后，此次推出最后一栋精装克拉公馆，房源超300套，均价近20000元/㎡。其中以49㎡居多，达到204套。

此外，区域中的SOHO项目万科金融港和阳光城大都会也都开盘。万科金融港在这一波上行行情中，也趁机小涨了一波。推出5米层高的35~38㎡SOHO315套，均价25000元/㎡，较8月份价格上涨了450元/㎡。阳光城大都会的SOHO产品同样5米层高，均价18500元/㎡。

马尾 价格平稳，推量少

与市区动辄开盘即有千元涨幅相比，马尾的项目还是稳扎稳打，价格较为平稳。

此次名城珑域开盘户型偏小，多数控制在100平方以内，开盘均价18500元/㎡；与8月下旬相比，略有几百元涨价。

而马尾旧区的正荣财富中心则仅推出61套，折后均价14200元/㎡，三木公园里首度开盘推量也不到百套，均价12000元/㎡。

闽侯 全线出击，突破万元大关

市区开盘猛，闽侯紧随其后。

在上周开盘的碧桂园十里江湾，甚至有部分房源价格超过20000元，实际开盘价在18200元/㎡，较之8月开盘价格大涨2000元。而这也是目前闽侯高层住宅的开盘最高价，同时也和马尾、城南的房价水平出现倒挂。但是过高的价格，确实也成为去化的一道坎。

在高价盘身边，群升江山城也借此东风，一举越过13000元门槛，距离上次开盘仅两个月，上涨2700元/㎡，折后均价15600元/㎡。

同日，中海寰宇天下推出2栋楼，共计192套，均价16800元/㎡，和上一次相比几乎没涨价。这样的价格策略，确实也促进了销售。

天泽奥莱时代一口气推出了760多套SOHO，均价10500元/㎡。其住宅也开盘推出百套，均价13500元/㎡。中铁城和凤翔湖滨世纪开盘均价都突破10000元/㎡大关。

至此，闽侯全线突破万元大关。

解读年度最忙周末，如何形成？

事实上，国庆节前的周末，都是开发商最爱的销售节点，历来都是开盘高峰期。在去年的国庆前，也有十个左右的项目或明或暗地开盘。

但是，今年开盘项目确实多。有市调人员表示，“之前统计的时候还没这么多项目开盘，结果大家都赶在一个周末开了。”

此外，开发商怕风向有变化，所以能开的很多都先开掉。

果然，昨日福州版限购令出台，规定“同一项目下一批次备案预售价格原则上不得高于上一批次同类型房屋售价的10%”。此举无疑为目前开发商日益凶猛的涨价行为戴上紧箍圈。在限价令前抢收，无疑大赚了一波。

涨得凶，为何还卖得好？

不少业内人士都将此轮行情归功于“市场好”。不少投资客已经出现，进而助推房价快速上涨，因而如今的不少SOHO产品也卖得很红火。

不过，从推盘策略也能看出，大多数项目推出的房源数量并不多，大多是部分单元的百来套房源。“挤牙膏式的开盘”让开发商有了动态调节价格的可能。小规模测试市场热度之后，可以在一定区间内对价格作出调整。

但今后这样的行为估计很难了。

“榕七条”再度重申，“同一批次房源应在批准商品房预售许可后15天内一次性全部公示销售价格，并对外公开销售”。这或许也会对开发商的挤牙膏推盘有一定震慑作用。

后市新政之下，“行情”≠“能力”

虽然福州也开始收紧楼市政策，但是“榕七条”并未对最关注的住房信贷和购买资格进行明确规定，更多是一种调控信号表现，不排除后续收紧贷款比例和购买资格。

从已经收紧楼市政策的“房价四小龙”厦门、苏州、南京和合肥的楼市反应来看，就成交量和房价涨幅来说，调控还是有一定收效的。

但是，有业内人士表示，房价上涨过快并非完全能被限购政策所克制，况且经历过此前的大规模限购，很多地方的刚需人士在社保、购买条件上已经准备充足，限购只能让买房意愿更加强烈。

不过，可以肯定的是，“行情”不等于“能力”。尤其是在“榕七条”之后，购房者的选择将更为审慎，对开发商的操盘、产品将有更大挑战。